决议一个工业园是否能够成功的开发运营，需求完成政府、入园企业、出资商、运营商等多方面的共生共赢，单纯站在哪一个人物态度考虑问题都不足以成大局。要成功的出资/开发/运营一个工业园区项目，不只涉及到对工业园出资商经济实力、运营团队专业技能布景、项目融资手法及才干的要求，更涉及到对工业底层逻辑的认知、工业资源的集合以及社会环境、天然条件、政商联系、商场时机窗口期等许多外部要素的影响。
以格物进化工业运营组织看来，工业园开发运营进程中需求从以下八个维度考虑：工业地产专业人才，工业园开展观念，工业园选址布局，拿地的本钱与价值，合理的资金计划，高效的招商系统，杰出的政府联系，丰厚的社会资源。本文将从这八个方面解析工业园开展的命脉要素。
工业地产的底子是工业，地产是方式和载体，假如你认为从商业地产、住所地产范畴过来的团队能够无缝跨界，那么你必将支付沉痛的价值和巨大的本钱。工业园区是块儿高档蛋糕，一起也是地产的小众方式，再者工业园区的区域性、职业性等特征，难免使得园区运营商在人才的选用上一将难求。
抱负的工业园区运营管理人才应该是归纳型、学习型人才，既要能战略策划、统观大局，又要能了解职业、专业通晓，最主要的是不断的更新、迭代自己的认知，不能被自己曩昔的经历禁闭。
抱负的技能人才也最好是一专多能型人才。一个优异的工业园招商人员的不只是营销型人才，一起还要了解职业企业，更重要的是懂工业；担任工业园开发的人员不只要了解修建施工，也最好能了解规划方针、企业运营，这样才干与入驻企业树立相互尊重与信赖的协作联系，一起促进地推动园区的建造。
工业园区不是“就地卖地”、 “就厂房卖厂房”，工业园区运营商须摒弃传统房地产开发的观念，须从微观上要仔细研讨和掌握国家开展战略和方针，需从中观上了解吃透当地的天然、人文资源和策划要进入的职业范畴，需从微观上了解城市或区域的开展规划、以及该职业企业的源起头绪以及开展趋势。
因而，工业园区运营商有必要有和政府跳双人舞的认识，既站在政府的视点考虑城市的定位与开展、区域的竞合联系、资源的整合与运用、企业的落地与税收、老百姓的安居与乐业，又要站在企业的视点考虑怎么进得来、怎么长得大、怎么挣得多、怎么去开展，然后以此观念为辅导，去完善工业园区的定位、规划、规划、方针拟定等等前期性策划作业。
格物进化工业运营组织经过16年的实践经历加上对“新科技革新+新消费主义+新工业环境+新文化立异“的认知力气，构成对新型工业园区操盘的理论系统和方法论，为各类转型工业园出资开发的企业供给拿地策划、要害资源导入、工业定位、园区规划、开发战略、投融资规划、招商运营策划等一站式服务。
工业园区虽然是依托工业用地和物流用地或许运用旧乡镇、旧厂房、旧村庄现有土地用地进行的开发和建造，本钱较低，但工业园区运营商究竟不同于当地父母官，是商就有必要挣钱。
可是，在广袤的大地上，官办的开发区和工业园遍地开花，民办的工业园要想与之竞赛并非易事，土地交给条件相同、土地价格差不多、方针优惠迥然不同，乃至政府管办的园区更具优势，怎么办？园区运营商能发挥的最大优势便是选址。
曩昔，大部分做工业园区的都认为大城市市郊或许周边区域是最适合的挑选。此类区域从前处在城市开展的第三圈层，长时刻“他人吃肉自己喝汤”，开展慢。在全球化和区域一体化的今日，一方面中心城市城市病越发严峻，土地价值高涨挤出效应显着，另一方面现代交通、通讯技能使得在更大尺度上从头布局工业和日子成为可能。
假如园区的工业定位是科技立异类型的，就要考虑回归都市了。城市不只为立异供给问题产生器和立异场景，也为科技型人才的集合供给了必要、牢靠确保。以人工智能为代表的新一代信息技能，需求在实在的、丰厚的场景中进行驯化、改善，才干够不断地提高和完善其智能性。依托城市功用的复合化，能够为新技能的运用供给交通、医疗等多范畴的实在立异场景，以驯化、熟化科技立异效果。一起，高科技公司的决策者期望能够离本钱更近、离商务运用更近，而城市中具有较为完善的金融、稳妥、法令等商业服务系统，能方便地服务于其科技立异的商业化运用。别的，城市因为长时刻堆集的、商业环境以及文化氛围，有利于进一步带动高端人才集聚并休养生息。
关于工业园项目选址及工业定位问题，在经略我国工业研习社撰写的《2019我国工业园区立异开展实战宝典》中有具体解读，发送个企业及个人信息至邮箱即可免费得到陈述。
从规划来看，工业园区一般是少则一两百亩、多则数千亩；从运营时刻来看，工业园区从园区规划、招商到企业逐一落地、投产整个进程少则三五年、多则一二十年，资金需求量更大、占用时刻更久、收回进程更慢、出资周期更长。
因而，企业不只需求准备必定数量的资金，确保资金源的足够，更要策划好园区的资金翻滚运用和长短期回笼形式，比如政府配套商住用地开发等；不只要考虑有多少资金，更多的是考虑能重复运用和调集多少资金，不然在大规划的基础设施和土建工程面前，再多的钱也不够花，极易堕入资金链窘境。
地产以本钱为王，工业以金融为先！怎么打通工业园区金融的任督二脉，是一切园区运营商想要久远开展有必要考虑的头等大事。
华夏美好可谓工业地产界的标杆和龙头，其商业形式及强壮的融资才干更为业界所震动，依据研讨华夏美好商业形式的专题材料显现：华夏美好既没有政府信誉背书，又不靠银行贷款，到2017年四年间经过21种融资手法融资了3000亿，可谓传奇，也成为了A股上市公司的融资教科书。
不论是官办仍是民营园区，招商是胜败的要害，不然将是无本之水无源之木。工业园区运营商在招商进程中最大下风是“土地二道贩子”，简单“飞单”，但这跟政府能够提早在合同中清楚招商的规模，统一口径，究竟不论官办仍是民营，终究获益、获益最大的都将是当地政府。
一起，园区运营商在招商进程中最大的优势则是方针灵敏、用人灵敏、奖赏灵敏、操作灵敏，这就简单用方针招引企业，用行内人士混进企业的圈子，用奖赏方针鼓励招商人员积极主动的作业，用全程高水平专业的服务让企业更有决心。所以说，招商是道坎，但也是个政府供给给园区运营商的一个时机。
跟着互联网、移动互联网全方位无死角的渗透进人们的出产日子中，个人及企业在互联网上的行为脚印在当今社会尤为重要，加之大数据技能、算法的运用，运用职业大数据进行精准招商也是一种立异。
依据园区工业定位，环绕工业链招商。以职业龙头企业为牵引，往上、下流延伸工业链，经过工业立异要素集合带来工业集合，格物进化工业运营组织环绕工业链招商的意义、必要性、特征，构成了包括“建链”、“补链”、“强链”全进程的工业链招商系统，能有用的辅导工业园区高效招商。
放眼国内数千个巨细城市，无不把添加建造用地作为城市总体规划的首要使命，可是毋容怀疑的现实是土地目标越来越严重。兴旺的当地土地少，本就不够用；落后的当地喊着标语要开展，所以也不够用。
关于一个少则一两百亩、多则几千亩的工业园区本便是用地大户，往往难以一次到位，所以采纳整体规划、分多期多批次招拍挂拿地成了工业地产的必选途径之一。“拿地”成了工业园运营商一项长时刻的、充溢竞赛的使命之一。
在土地资源越来越稀缺的趋势之下，工业园区项目怎么低本钱、高效率的拿到适宜的土地，最好还有政府的工业补助、工业基金等方针支撑，这一方面取决于工业园出资/运营商的归纳实力，更重要的取决于园区工业定位和当地工业开展规划的契合度、对政府诉求的深度掌握以及联合军作战的资源协同才干。格物进化工业运营组织从当地工业规划切入，不只供给工业开展规划计划，还帮忙当地政府导入可落地开展的工业资源及要害要素，在这个进程中也就完成了工业园出资商前瞻性全国布局和企业外延式战略扩展。
工业园区出资/运营商与政府签约之前，是政府的客户；签约之后，政府就成了园区运营商的榜首客户，并且是不行开罪的大客户、衣食父母。
从工业园区的方针争夺、招商造势、拿地立项、落地报批、施工建造、竣工投产、融资交税、招工办社保等等许多方面，无不需求用政府高层以及各个部门树立亲近的联系，唯此才干得保后方安稳。
但服务好榜首客户的条件是有必要合规，不能因为一时的便当而给将来的开展路途埋雷。
正是因为工业园区出资/运营商的特别身份，充任不同的社会人物，承当很多的社会责任，使得工业运营商是“商”，但又不能单纯的作为“商”。
工业园区出资/运营商有必要与当地政府、职业协会、企业商会、金融组织、修建企业、规划单位、媒体、研讨组织以及其它协作竞赛性园区构成经常性互动，坚持活泼，方能有利于招商、有利于建造、有利于融资、有利于刻画杰出的品牌和社会形象。
结束语：工业园区的开展形式已经由开始的1.0迭代进化到现在的4.0形式，不论是工业园区的盈利形式、拿地形式、事务运营形式，仍是工业服务的侧重点、入园企业的实践诉求都产生的底子的改变，外部的经济环境、社会布景、城市开展方向也进入了新的历史时期，这就要求工业园出资/运营商在园区开展认知、运营理念、人才观念、招商手法、产品规划等方面不断更新前进，以习惯新时代、新经济的改变及要求。