在地产界，一直盛行这样一个比喻：“做住宅是小学生，做写字楼是中学生，做综合体是大学生，做产业园是研究生。”这个比喻虽然有些开玩笑，但基本表达了地产开发运营的难易进阶程度。
产业园的开发运营到底有多难？很多从事产业园招商的老炮表示，产业园给客户提供的不仅仅只是一个研发、中试、生产或办公的空间载体，还包括政策、产业、人才、资本、配套、服务等一揽子要素。
从用户需求方面出发，笔者将其总结为“七个有”，以供产业园招商的从业者做参考。
不同的城市，不同的行政区，不同的产业，政策都不完全一样。并且，政策也不是固定不变的，在不同的时期，政策也会发生变化。
在北京，除了每隔几年就会更新的“产业禁限令”政策之外，还有“海淀创新发展16条、朝阳18条、通八条、丰台区独角兽八条、西城区金科十条、石景山区石惠十五条、东城区1+5+N、大兴区1+N”等各行政区产业政策。同时，北京市经信局、北京市地方金融监管局、各园区管委会，还会不断出台很多有明确的目的性的政策。
政策没有优劣之分，只有适合或不适合之分。并且针对优质的企业，很多区域都能做到“一企一策”，让政策更加有的放矢，起到引导和支持作用。
其实，很多企业对各种政策“不知道、找不到、看不懂”。如果一个产业园招商人员在洽谈企业客户时，对各种政策侃侃而谈，相信一定会相聊甚欢。
在北京，国际化企业喜欢选址CBD，金融类企业看重金融街，科技型企业扎堆中关村和亦庄，文创企业青睐定福庄。丽泽商务区、运河商务区、新首钢等新兴区域，也都逐渐形成了自己的产业链特征。
除了区域大产业链之外，每一个产业园，都是一个产业集群，并且产业划分越来越细。园区内部产业集聚所带来的协同效应、溢出效应和自增强效应，使得园区更具有竞争优势。
当然，每个园区的产业定位都不是拍脑瓜而来，而是综合考量区域产业基础、区域政策、产业人才等因素而定，并持之以恒的精耕、深耕。也有一些无任何产业基础的园区，引入有突出贡献的公司带动产业集群发展。哪里有有突出贡献的公司，哪里就会形成产业集群。
有产业链的区域和园区，就宛若企业的“家”。真正能为公司可以提供“家”的园区，必定会让企业愿意来，并愿意以此为家持久发展。
企业的生产力，核心在于人才。因此，企业选址都会尽可能靠近人力富矿区，目的很单纯：当企业要招聘人才的时候，可以很快招到合适的。
据说，在北京中关村上地片区，科技公司的HR们有一个自发组织的小群体，在听说某大厂裁员的消息之后，会迅速组织“人才对接会”，带着区域内的多家科技公司招人。有不少人上午刚刚被裁，下午就上岗再就业，而且上班地点依然在上地。
哪里有人才的集聚，哪里就有企业的集聚。很多企业在选址时，会对员工的居住地、通勤等因素，进行重点考量。数十万码农扎堆居住的超级社区回龙观，成就了中关村上地诸多的科技园，培养传媒人才的最高学府中国传媒大学，则成就了定福庄国际传媒产业走廊。
很多精耕细作的产业园区，往往会和人力机构和智库合作，为公司可以提供赋能服务，帮企业解决人才招聘、人才落户、子女入学、配偶工作安排等问题，助力园区招商留商。
我国中小企业融资难问题一直存在，可谓“千年顽疾”。相关统计多个方面数据显示，在我国中小企业的融资渠道中，95%的融资来源于向金融机构借款，但至少80%的企业由于种种原因拿不到金融机构贷款。
对那些不注重实干，只想玩市值、玩投机的企业而言，融不到资导致关门破产是一件好事。然而，对于那些注重实干，拥有专利，拥有发展前途的企业而言，融资就显得至关重要。
当前，很多园区开始将“资本招商”作为招商的一种重要模式。具体做法是：引入基金平台或者联合成立产业基金，以股权投资、担保抵押、低息贷款等方式，吸引资金不足、有发展前途的企业入园，充分的利用资本的杠杆作用，促进项目落地。
“资本招商”模式也带来了园区利润的改变。以张江高科园区为例，因股权投资而带来的利润，2018年已占总利润的46.9%。
产业园区独有的低密、低容积率、低层建筑的特征，为公司可以提供了不同于高层写字楼的环境载体。园区里，绿树成荫、鸟语花香。园区里的人，精神饱满、热情洋溢。一切都是那么的舒适、轻松、自由，充分激发人们的想象力和创造欲。
园区内一座座的企业独栋，为公司能够带来专属独立形象和空间载体。可独立冠名的企业独栋，让企业形象不彰自显。工业风、学院风、艺术风等不同的建筑风格，契合不同企业的精神需求。
企业独栋的室内空间载体也“因功能而宜”。纯办公功能的企业独栋，室内空间和写字楼的建造标准相差无异，但使用率要远高于写字楼。研发、中试以及生产功能的企业独栋，层高大挑高、楼板高承重、充裕电力供应、可办环评等都是必不可少。
园区载体满足了企业全功能需求、全生命周期，并且租金或售价通常也远低于写字楼。到产业园去，降低经营成本，持久稳定发展，相信是疫情后时代很多企业的必然选择。
配套并不全是园区自身的，还包括周边的。配套要基于企业员工的衣食住行，包括交通、吃喝、休闲、居住、子女教育等各种配套。毕竟，让员工安心，他们才能乐业。
如今的企业选址，越来越注重配套了。园区距地铁站或公交站有多远？员工通勤班车何时开通？员工食堂是否开业？饭菜是否可口？园区内是否有人才公寓？园区周边的住宅区有多远？周边有什么购物中心、学校和医院？
在北京，产业园最集中的上地和北清路板块之所以火爆，除了中关村的政策和人才要素之外，相距很近的超大住区回龙观功不可没。在这个板块，金隅科技园、E_ZIKOO智慧谷等园区耀眼市场，和这些园区规划的人才公寓、商业、医院和学校等配套密不可分。
产城一体、职住平衡，推门是繁华都市，关门是研究创新，工作和生活无界切换，是园区的理想发展方向。
谈到服务，很多产业园都会罗列出产业、资本、人才、政策等几大运营服务平台，并且似乎每家都差不多。但归根结底，能够将服务有效落地，才是真正的服务。
目前，很多园区的服务意识相对薄弱，服务层次相对表面化。而运营服务落地的真谛是“有事诚心办，无事不打扰”，运营服务人员就像管家，耐得住寂寞，埋头实干，真正为企业着想，切实为企业办事，在做好办照、联络政府、丰富园区生活等传统服务的同时，做好融资、技术、智库、政策等深层意义上的服务，才能招的来企业，留得住企业。
昌发展的园区服务是一个不错的案例。回+读书会、回+吃FUN(饭)、“小企业大师帮”讲座、投融资路演、政策讲堂、产业公开课、创新加速营、创新创业大赛、园区运动节等一系列服务，通过线上+线下的方式，真正为企业赋能。
“空谈误国，实干兴邦”是一个国家长期发展所需要的精神，“空谈误园，实干兴产”是一个园区持久运营所需要的精神。将服务真正做好，必将成为园区的核心竞争力。