在过去的一段时间里，产业园区行业在房地产模式受阻、工业用地新政推行等一系列因素叠加之下，整个行业都发生了极大的变化。
以华夏幸福PPP模式推动下的产业新城高周转玩法以债务违约这一结局为过去“简单粗暴”的房地产模式贴上了“bad ending”的标签。虽然如今以联东集团、中南高科为代表的厂房高周转模式依然在做，甚至仍然在这两年里取得了不错的成绩，但这更像是在制造业回流的大背景下的最后辉煌。
但这并不是说联东集团和中南高科也会遭遇“bad endind”，更多的还是预示产业地产房地产模式下工业生产厂房这一最后阵地的陷落。因此才有了联东集团和中南高科如今恶补产业投资等产业运营能力、主打特色产业工业生产厂房等新趋势。
从1979年蛇口拉开国内产业园区序幕开始，整个产业园区行业至今也经历了40余年，伴随行业成长的老一批从业者正逐渐淡出舞台，诸多园区运营商也迎来了新一代的掌舵人。
新时代、新的掌舵者，也预示着老牌势力也在经历换血，从领导者到商业模式的更新换代。在产业园区新时代中，那些无法跟上市场发展的新趋势的运营商也将随之淡出舞台，而能够切中地方政府核心诉求、满足产业企业需求的新生代园区运营商也将如雨后春笋般应运而生，并快速地发展壮大。
招商蛇口、张江集团、中新集团等一批老牌产业园区龙头运营商在如今行业的变革期迅速找准方向，以产业运营为核心驱动下打造了与自身相符的商业模式，保证了这批老牌运营商的领头羊。
招商蛇口作为一个“最老牌 ”的园区运营商，能够始终如一的保持领先地位，离不开他在市场化发展中打磨出的敏锐的市场嗅觉 、迅速而精准的战略转型。从双碳战略 、数字化转型到园区板块的轻重并举、一地一园特色化的产业园区运营模式，招商蛇口正逐渐夯实自身的领跑优势。
张江集团能够保持长盛不衰，跟他从创立之初一直延续至今“推动科创产业”发展的核心息息相关。
这不得不说起张江集团的背景，原名为上海市张江高科技园区开发公司也是张江实际的开发主体，负责张江的整体开发运营，并肩负着推动科创产业高质量发展的重担。彼时的张江高科是张江集团绝对控股的子公司，张江高科中装入了张江集团的优质园区资产，更多的像是一个融资平台，后续逐渐开始独立打造园区业务，两者关系从“父子”转变为了“兄弟”。张江集团在科创产业运营方面的底蕴和能力毋庸置疑。
地方城投过往是各地园区开发的主力，但在如今产业运营愈发重要的时代下，以新建元集团、苏高新集团、亦庄控股、济高控股、合肥高新股份、和达高科等一批过往将产业运营作为企业未来的发展重心的优质城投正从老牌城司中脱颖而出。
星河产业集团、星月投资是如今民营产业园区企业中的佼佼者，而两者最相像也是最核心的便是其格外的重视产业高质量发展的理念，将产业运营融入企业未来的发展本身，保持精品化园区路线，打造优质园区、孕育完整产业生态。
如今剥离房地产模式底色的华夏幸福再次回到公众视野，走上轻资产运营、产业服务的华夏福能够发挥出几成过去令人艳羡的产业招商能力，值得期待。
以基汇资本、安狮资产、康桥资本等资本方相继进入产业园区成为了近两年的热点，如过江猛龙般影响着行业发展。
资本方的目光从物流地产转向产业园区，既是因为物流地产优质项目的稀缺，也是因近年来地方政府主推的生物医药、集成电路等特色产业园区建设，正式资本方关注的核心产业方向，并且在特色产业园区打造过程中，从从产品到运营相对标准化和可观的回报率，使资本方嗅到了机会。资本方在其投资的核心产业领域企业储备，能更加进一步减少其初入产业园区行业的“水土不服”。
细分领域有突出贡献的公司其实是最近几年地方政府提供优质工业用地的首选，一方面他们本身便需要相应的办公、研发、生产的载体或是工业用地，并且作为细致划分领域的有突出贡献的公司，完成选址之后也能迅速吸引一大批下游供应商靠拢，这与传统产业园区招入有突出贡献的公司，吸引下游企业入住有着异曲同工之处。况且还少了“中间商”赚差价。
对于“嗅觉”敏锐的龙头产业企业也迅速察觉到了产业园区领域的发展机遇，以海尔、千健为代表的细致划分领域有突出贡献的公司在近年来迅速启动园区布局，带产入园的模式也深受地方政府的欢迎。
无论是资本方还是细致划分领域的有突出贡献的公司，可成为时下热点的关键便是他们的“带资进组”，也就应该直接带着产业来到园区。对于地方政府而言，带来新企业、完善的产业生态就是实实在在的解决了当地工业总产值、吸引人才回流等一系列问题。
这也是如今产业园区房地产模式或是园区招商物管模式行不通的关键，缺乏为带来产业的核心能力，地方政府又怎么会把土地给到这样的企业？
未来产业园区行业将逐渐从“园区运营商”转向“产业运营商”，围绕特定产业方向打造能够推动产业高质量发展的核心运营能力，让园区和“产业运营商”之间形成更强的粘性。在这样的领域方升研究也相信未来势必将诞生出产业园区行业的“中国版黑石”。
随着产业园区时代的变迁，行业发展逻辑的更迭，方升产业园区年度榜作为行业风向标，评价指标也进行了相应调整，将产业投资、产业运营、产业招商等产业运营能力作为评价产业园区运营商最核心的指标。这也使得2022方升产业园区年度榜在调研过程中得到了更多地方政府、产业企业和金融机构的认可。
本年度的方升产业园区年度榜针对如今涌现的行业新锐、特色领域和新玩法，量身定制了以“2022年度中国新锐产业园区运营商5强”、“2022年度中国生物医药园区运营商5强”等细分榜单。
方升产业园区年度榜希望为地方政府、产业企业找到那一批认真打磨产业运营能力、在细分赛道默默努力的优秀园区运营商与产业园区优质项目，使其得到更多地方政府、产业企业和产业园区行业的关注与认可。