2023年8月1日-8月4日，亿翰智库在上海隆重举办“2023中国产业资源战略峰会”，期间重磅发布《2023中国产业园区运营商总实力50强》研究成果。
当下产业园区领域的发展正在发生巨大的变化，不像以往，仅是简单的土地和资源的交换，而逐渐转变为产业孵化运营体系和土地的对价。因此我们提出产业园区的未来是回归初心，去构建园区运营服务的综合模型。
因此，我们此次《2023中国产业园区运营商总实力50强》测评研究中，重点引入了“模式”维度，并丰富了“能力”维度，最终与“规模”与“品牌”两个传统维度共同形成亿翰产业园区运营商的“四维评价模型”。
规模维度，包含运营规模和运营质量两个方面，其中在运营规模是重点考量指标。此次TOP50企业中，获得A+、A、A-评级的共有12家：
中电光谷、天安数码城、深投控、苏高新集团、亿达中国、天安骏业、电子城高科、成都高投集团、合肥高新股份
其中，联东集团以2972万方的在运营面积和较高的规模质量获得A+评级，其次万洋集团、中南高科产业集团分别以2034万方、1620万方获得A评级，中电光谷、深投控、亿达中国等也基于较高在运营规模及质量获得A-评级。
从各梯队在运营规模来看，前十企业平均规模为932.6万方，前二十企业平均规模为656.4万方，前三十企业平均规模为537.2万方，前五十企业平均规模为393万方。
能力维度，包含招商能力、产品能力与运营能力三项。此次TOP50企业中，获得A+、A、A-评级的共有31家：
中南高科产业集团、星河产业集团、招商蛇口、天安数码城、金地威新、润城新产业、时代商业
中电光谷、中关村发展集团、万洋集团、深投控、中新集团、东湖高新、亿达中国、天安骏业、平谦国际、成都高投集团、中节能实业、北科建集团、中集产城、新华科技集团、均和产业、信鸿集团、济高控股、南山控股、垠坤集团、坤鼎集团、力合科创、中创集团
其中，联东与MAX科技园获得A+评级。联东的招商能力、产品能力、运营能力三项均衡且突出，而MAX科技园在拥有较好的招商能力、运营能力的同时，其在产品能力上表现很优异，专注于高端产业园开发运营，并将独栋产品研发出六大风格，因此也获得A+评级。
品牌维度，我们整理收集了2023年来各家产业园区企业的典型网络信息，包括正向舆情信息与负向舆情信息。此次TOP50企业中，获得A+、A、A-评级的共有16家：
金地威新、深投控、中新集团、东久新宜、平谦国际、中集产城、新华科技集团、粤海园投
其中，招商蛇口凭借过往深厚的发展口碑、园区REITs动作以及近期大经营战略带动的产业园区业务发展等品牌优势，获得A+评级。MAX科技园则凭借一直在优化更新的产品线及相应项目，获取较多品牌曝光，同时也不断形成了产业园区领域为数不多的产品IP及口碑，因此在品牌维度，MAX科技园也获得A+评级。
模式维度，由于考虑到产业园区发展模式正在一直在变化，我们特地引入“模式维度”，来衡量产业园区企业未来的发展模式的可持续性。此次TOP50企业中，获得A+、A、A-评级的共有16家：
联东集团、中电光谷、招商蛇口、金地威新、MAX科技园、深投控、苏高新集团、东久新宜、星河产业集团
其中，润城新产业、东湖高新、康桥资本获得A+评级。润城新产业重点聚焦轻重结合，同时不断探索资产证券化等发展模式，具备长期的可持续性发展能力；东湖高新在推进轻重结合模式和资产证券化发展的同时，也在慢慢地增加产业投资板块以获取更具潜力的资本收益；而康桥资本作为专注于医疗健康产业投资的基金，目前也从事园区运营，在资本加持下，具备较高的发展可持续性。
此次测评研究TOP50中，国民力量相对均衡，各有25家入榜。但基于过去两年发布的《中国产业园区运营商总实力30强》来看，今年国资力量显著地增强，从2021年的25%迅速增加至如今的50%。
国资占比的提升直观反映了近几年国资力量的加速入场，这将对未来产业园区发展格局产生一定影响。我们大家都认为未来产业园区发展格局将会是国资与市场化企业分工合作的新体系，即“国民互补”，开发端是国资为主，运营归于市场化企业主导。
过往很多产业园区运营商通过特定业务模型在全国范围内布局，进而将规模做大，但随着城市要求更精细化、入局角色的增多，统一的全国化业务模型发展渐渐遭遇发展的瓶颈。
而这次测评研究中，我们也能够正常的看到一些产业聚焦的趋势正在形成，如和达高科在生物医药领域的聚焦、金地威新在AI和生物医药领域的聚焦等等。未来这些细致划分领域深耕型企业，在小而独立的细致划分领域有着深度的经营经验，随着行业的不断朝着精细化方向发展，围绕细致划分领域精耕细作的企业未来的发展空间将会更高。
展望1：传统开发模式空间很窄，大多变成机会性业务。市场化园区依旧有一席之地，但应是机会性非战略性，大量公益园区的出现是必然，产业园区保障房市场将成为市场重要组成部分；
展望2：顶层设计 - 国资与市场化企业分工合作的新体系。企业上表现“国民互补”，开发端是国资为主（因后期租售价格与收益产生逻辑以不局限在开发，仅用租售逻辑是市场化企业自身也没法算过账的），但运营是市场化的，利润从运营中来，运营商增量取酬；
展望3：顶层设计 - 以“供应链” 为导向的“区域产业孵化”。如吉利超链/东谷资本/京东产发/阿里菜鸟/松湖智谷等项目；
展望4：业务方向 - 从“横向全国化做大”到“纵向区域/产业做深”。每个领域都将有小而独立的市场，未来围绕领域精耕细作的企业，会取代连锁化的产业园区商，与政府共同去深度耕耘一个区域的企业；这批企业会走的更远；
展望5：业务模型 - 产服园区、运服园区、人性化园区、利益协调园区的主基调。产服园区重在搭建服务平台，明确平台属性；运服园区重在 提供全周期服务管理；人性化园区重在细微关怀；利益协调园区重在协调政府、企业、土地方等多方利益，推动共识达成；
展望6：盈利逻辑 - 增量逻辑下，园区开发资本闭环；服务输出资本闭环；产业投资资本闭环。资本园区一定是窄门，REITs只是工具，精细化运营园区需要数字化、科技化等新兴技术的赋能是串联的关键，房地产管理颗粒度是木桶，产业园区管理颗粒度是手表，确保细节的把控；
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