目前，产业园区的发展趋势大致方向是朝市场化、产业垂直化、产品标准化等方向陆续发展，但是目前大部分产业园区存在的问题很严重，如：定位不明确、产业链繁多、产业相关度不贴合、创新陈旧等等硬伤存在，归根结底来说，还是园区的规划出现了问题，产业园区的规划是较为重要的一部分，不管是从全局性还是长久性都可以让我们重视，以下整理了产业园区规划的全流程。
园区产业规划是园区规划的主要规划内容，产业规划是其他规划内容的基础。只有在产业规划明确的情况下，才能根据线索进行其他规划的搜索，并逐步顺利地实施。产业规划主要是界定园区的核心产业、重点产业和相关产业。
1.洞悉园区所在区域的经济发展的策略，了解区域产业基础和拥有的产业资源,划出可以重点发展的全部产业范围,即园区意向产业。
2.研究国家产业政策，明确哪些产业是属于国家重点扶持和鼓励的，哪些产业是属于国家明确限制的，对划出的园区意向产业范围进行缩小、集中，精准园区意向产业。
3.研究国内外经济发展走势与行业市场，洞悉意向产业是不是真的存在市场潜力和市场风险，同时分析技术发展的新趋势，看意向产业的技术是不是真的存在替代转型的风险。这当中绝对不能忘记对意向产业的产能情况做一番调研，不能让产业园一运行，就遭遇产能过剩等问题的打压，或者面临极其残酷的市场竞争。
4.根据各方面的研究和分析，关注某一行业或某一行业，并将其作为园区的重点产业，树立行业最具发展的潜在能力，最对自己最合适的行业。
5.分析上下游企业的构成关系以及核心产业和重点行业特定行业企业的构成和分布，为制定投资促进战略奠定基础。
此外，产业园区核心运营团队的公共关系资源 ( 产业资源、人脉资源 ) 也是产业定位参考的因素。在园区产业规划中，经常会用到一些战略管理的知识，例如SWOT(优势、劣势、机会、威胁)分析、EPST(政治、经济、社会文化、技术、Legal法律、环境)宏观环境分析等，运用这些知识，能够更顺畅的找到产业方向，更快捷地获取研究成果。园区也能借助”外脑”，以弥补园区缺乏专业人才和专业经验的短板。
园区建设与园区规划主要有园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。建设与建筑规划，虽然主要由专业的规划设计院和建筑规划设计公司来进行规划，但从产业运营的角度，为设计机构提供一些创新思路还是十分有必要的。
大型园区、产业新城的整体建设规划，要从城市土地使用与空间布局、市政配套，以及产业分布上着手，着眼未来、立足现在、统筹兼顾、系统规划。对于产业新城的产业建筑，商业设施和住宅设施，规划合理的建设和发展比例和空间布局。
建筑规划必须与产业定位相结合，确定建筑标准和建筑配套，不一样的产业园区建筑规划应体现出明显的差异。
明确先建什么?后建什么?不要小看工程规划，它与产业规划、企业招商紧密关联，如果建设未能按照规划如期进展，就会造成产业配套不落实、招商工作难推进等一系列问题，甚至有可能导致企业资金链断裂。
目标客群、优惠政策、招商/经营销售的策略、人员配置与专业培训、招商管理制度等等。
在投资规划中，找到目标客户群很重要，能否找到理想的目标客户群取决于前一行业上下游企业的分析准确性;
园区的优惠政策必须有明确的目的性，需要适合行业的特点。除了一般政策外，还必须有“亲身实践”的政策;
招商/经营销售的策略需要对招商人员的专业化培训和对招商制度的健全完善，尤其是那些地产成分浓重的产业园区，恰恰会因这一点而大大影响招商绩效。
旅游景区运营规划包括：物业管理、配套商业运营、园区公共服务平台、政府公关协调、园区管理标准化、园区开发和品牌复制业务模式。
运营规划是很多园区的短板，个中原因很多，有的因为项目以短线的地产经营为主，不考虑长线的园区运营管理;有的因为缺乏园区运营经验，不清楚园区运营管理的核心内容;有的因为虽然了解基本的园区运营管理内容，但不想投入太多的人力、财力和精力去做实内容……
财产等级直接决定公园的等级。就像房地产买卖一样，能否升值取决于物业管理状况。产业园区能否得到业主和行业的认可和赞誉，能否提升物业价值，取决于园区的经营管理能力(物业管理只是其中的一小部分)。
是对园区项目自身投资经营状况的测算与考量，并依据数据对园区建设经营予以适当调整，这主要涉及：营业指标估算、营业收入构成比例(地产增值和产业增值)、财务盈利能力分析(内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等)、清偿能力分析(盈亏平衡分析、敏感性分析)等。
是衡量一个园区经营状况的综合量化指标，包括园区进驻公司数、投资密度、园区企业总产值与利税、园区就业人数、人均产值、行业有突出贡献的公司数量或上市公司数等等。园区管理指标与政府以“亿元楼宇”评鉴好的写字楼一样，真实反映了园区管理上的水准及其带来的社会经济效益。
产业园规划是一指产业园区全方位、流程性、长久性的发展计划，是未来一个时期引领园区可持续性发展的重要指标和路线图，所以“园区未建，规划先行”是产业园区建设的一个重要原则。
产业园区作为产业高密度集聚之地，与地方经济发展紧密关联。产业园区能够最终靠带动投资、实现GDP增长以及创造大量就业机会等多种渠道对地方社会经济起到非常强的拉动作用。因此，地方政府对产业园区的建设和运营很有高的积极性，通常在政策、资源等方面给予较大的优惠以支持产业园区的建设。
当前，在经济结构调整、中美贸易摩擦、产业体系变革、国内外环境变化的新时期下，长期支撑中国经济与产业高质量发展的原有各类产业园区也遭遇众多的发展制约与瓶颈。产业园区如何在产品模式等方面突破创新，实现园区的转型升级，是园区发展所面临的核心问题。
随着中国产业体系调整优化和企业转型升级，产业园区作为产业高质量发展的载体和空间，在产业孵化、产业聚集、产业服务以及产业生态构建等方面起着逐渐重要的作用，品牌房企、产业运营商、制造业巨头以及投资公司等纷纷入局产业园区的打造与建设。
这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区很常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的企业来提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式没办法保证园区的长期运营。
扬州邮政跨境电子商务产业园就属于这类运营模式，它由扬州市邮政局投资运营，提供多项优惠政策和利好，入驻的跨境电子商务可享受退税、结汇、培训等系列服务和邮费优惠福利。
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展的潜在能力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻公司可以提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为公司可以提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远超于了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区经过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，接着进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻公司进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。
这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如南京江北新区产业技术科研园，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
1979年，我国第一家产业园区——深圳蛇口工业区的建立拉开了我国产业园区建设的序幕，我国产业园区至此发展起来。2018年，国家将通过审核的所有开发区整理汇编成《中国开发区审核公告目录（2018年版）》，全国的国家级和省级园区的数量已达到2543家。
观察40年来产业园区的发展历史显而易见，从粗放式的开发阶段，到开始关注区域的规划和产业环境，再到围绕核心产业构建产业集群、带动区域发展，产业地产正在成为构建新型城镇化的新路径，为企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展起到慢慢的变大的推动力。
在新的经济环境背景下，产业园区未来的发展将面临四大趋势：即开发模式从传统的物业售卖转向持有运营、园区经济转向城市经济、营利模式从客户思维转向伙伴思维，以及运营模式从管理园区转向服务园区。
今年3月，住建部负责这个的人说，改革开放40年最主要的是在重资产情况下城市的快速地发展，下一步走新型智慧城市的发展道路是重中之重，地产正在面临一场“持有运营”的转型，地产商持有的不仅是一个楼盘或一块土地，更重要的是持有在这个社区或园区中的人群，如何对他们进行高效的运营。
随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。
随着“新经济”的加快速度进行发展，园区物理空间成为“共享资源”，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是通过成立产业投资基金，入股入园企业，共同享受入园企业的成长收益。
未来产业园区发展由“拼政策”进入“拼服务”阶段，围绕三大方面建设服务体系：一是市场服务，二是园区服务，三是政务服务。 服务是运营的核心内容，园区的运营者应从政府、企业、产业、企业员工等多个角度发掘需求，运用5G、互联网、VR等现代科学技术手段提升服务水平，实现服务模式的创新。
中国城市经过数十年快速地发展，不论是城市建设设施，还是城市产业高质量发展，还是城市生活都出现重大变化，智慧型、智能型、舒适型、服务型成为城市地产发展的重要方向。旧城改造、产业升级、生活升级为产业地产提供重要发展机会的同时，也对地产行业提出了技术、创意等方面新的要求。
无论是传统的制造业，还是城市商业，都面临着加快产业转变发展方式与经济转型的迫切性与必要性。 而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。 这不仅是产业园区 发展的机遇，也对地产园区提出了新的需求。
产业园区的更新就是城市更新，随着产业园区配套与服务的升级，产城逐渐融为一体。 随着产业的回归，产业园区不再是传统地产买卖租售的行业，长期投资持有，通过做服务、做运营，才能取得长期稳定的回报。