产业园属于产业地产范畴，是由政府或企业为促进某一产业高质量发展为目标而创立的特殊区位环境，是一种推动区域经济发展、产业调整升级的空间聚集形式，有利于促进创新资源汇聚、新兴起的产业发展及城市化建设。
伴随各个产业集聚化发展，产业园种类逐步多元化，主要包括高新技术产业开发区、经济技术开发区、特色小镇、以某一主导产业而建立的产业园区（如文化创意产业园、物流产业园等）、产业新城等。
根据功能不同，我国产业园区大体上分为科技园、一般工业园区、专业园区三大类。科技园主要指聚集高新技术企业的产业园区，是吸引高新技术产业、促进经济发展的重要载体。科技园的产业主要以高新技术产业或国家战略发展创新型产业为主，主要产业包括新能源、新材料、信息技术、数字图像、环境保护、化学医药、航空航天等新兴产业领域。
一般工业园区主要包括国家级经济技术开发区、保税区、出口加工区以及省级各类工业园区等。专业园区主要包括农业园区、物流园区、创意产业园区和总部经济园区等。
根据开发与运营主体的不同，产业园区的开发模式可分为：政府主导模式、企业主导模式、政府与企业联合模式。
政府主导模式是目前我国较为常见的产业园区开发运营模式。在政府主导模式下，地方政府通常在园区设立产业园区管理委员会，管委会通过下设投资开发公司负责园区基础设施建设，如苏州中新工业园、上海张江高科技园区等。
企业主导型模式是指产业内优势企业或地产企业参与园区开发、运营等，如联东集团联东 U 谷。政企联合模式是政府与企业联合设立产业园开发公司负责产业园开发建设，如华夏幸福基业产业新城。
根据开发资产运营模式的不同，产业园区主要分为重资产模式和轻资产模式。重资产模式是早年我国产业园区主要开发运营模式，一般模式为“开发-建设-出售-再开发”，如天安数码城等。随着近年地产行业利润率和杠杆率的下降，部分产业园区开发和运营商开始寻求产业园转型升级，产业园从重资产模式逐渐向轻资产模式转变。
目前产业园区的轻资产模式主要包括：运营品牌输出；搭建产业服务平台、提供增值服务模式；投资孵化模式；合作开发等。
一级园区主要包括政府各类开发区，包括国家级经济技术开发区、国家级高新区，国家级新区，以及产业新城和产业小镇。
二级园区类型较为丰富，包括促进当地产业高质量发展的政府主导型园区、以租/售为收入来源的产业地产商以及完善产业链所需上下游的实体企业主导型。
20 世纪 50 年代后，随着新技术革命的发展，高科技园作为科技、教育和产业的综合体和空间集聚形式，在全球范围迅速发展。20 世纪 70 年代末，国内产业园区开始逐步建立，各级人民政府批准设立的经济技术开发区、高新技术产业开发区、工业园区、文化创意园区、生态园区、保税区和出口加工区借助政府给予的优惠政策和良好的基础设施迅速发展，成为引进外资、先进技术和管理经验的重要基地。具体而言，国内产业园区发展可以划分成以下阶段：
1979 年-1983 年，从出口特区到工业园区。国务院批准在沿海地区开展加工贸易，蛇口工业区建立；深圳、珠海、汕头和厦门市试办出口特区，此时的特区行政化特征显著。
1984 年-2002 年，初创探索与经验推广。14 个沿海经济技术开发区，以及北京中关村、武汉东湖等高新区成立；90 年代中期后，苏州、临港、张江等开发区设立；转型过程中，市场经济正逐步成形，低端制造业靠扩张为主要动力。
2003 年-2005 年，整顿调整。1984 年到 2003 年间，我国的开发区数量从 14个急剧增长到 6,866 个，园区的爆发式增长导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移；2003 年《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》的发布，宣告产业地产迈入规范经营阶段。整顿后开发区数量大幅减少，规划面积大幅缩减，逐步形成政府主导型、企业主导型、政企结合型三种模式。
2006 年-2016 年，市场化转型与模式创新。工业用地全面实行招拍挂的公开出让方式，民营资本的大举进入；华夏幸福、宏泰等民企 PPP 模式的探索，以土地一级开发为主要盈利；联东、天安借园区标准化开发模式实现了其产品在不同区域的快速复制。
2017 年至今，肩负重大使命与存量资产盘活。随着我国供给侧改革的深化与国际形势的变化，一方面，我国产业正处于从低附加值向产出更高附加值的环节转型，以生物、高端装备制造、新能源、新材料等为代表的战略新兴起的产业正蓬勃快速发展，对产业园的功能和配套设施等方面提出了更高的要求。产业园肩负着支持科技创新、助力实体经济转型与发展的重大使命。
另一方面，前期产业园的大规模的建设，国内囤积了大量的产业园存量资产。如何盘活产业园存量资产，解决我国产业园面临的投资规模大、回收期长等现实问题，破解政府或企业自持负担过重的难题，推动实现以产业园为代表的不动产领域“去库存”，正成为一个亟需解决的重大现实课题。
产业园在开发前缺乏整体的顶层设计，存在产业定位不明确、园区功能区规划不合理、产业链关联度不高等问题，导致园区难形成核心竞争力，同类型园区相似度高，同质化竞争加剧。
近年来国际产业转移导致中国市场的外资投资项目大规模减少，产业园面临招商资源少、部分租户流失等困境。
产业园传统招商模式依靠土地、税收、财政补贴等优惠政策。近年来部分产业园区的优惠政策逐步取消，政策吸引力弱化，导致产业园的区位优势不明显，招商难度加大。
园区运营服务是园区发展的重要支撑，大部分园区在企业孵化、企业资源对接、专业化咨询等园区运营增值服务存在滞后，不利于吸引企业入驻和帮助企业规模化发展。
园区的服务是产业园区发展的关键，目前我国大部分园区仍然处在招商引资的初始过程时，已有部分产业园区向促进园区入驻企业发展方面转型。根据企业成长需要，未来产业园区可以根据企业所处的不同发展阶段，为其提供不同的专业化服务。在企业初创阶段，园区孵化器为企业提供创业孵化服务；在企业成长阶段，为企业提供融资服务等服务，在帮助企业成长的同时，也扩宽了园区的多元化发展道路。
当前园区的政策优惠趋同度较高，为了吸引企业入驻，园区需要提供相应的增值服务和创新服务，如园区产业定位、配套设施、投融资服务等。通过增值服务不仅提高园区的服务功能，增加对入驻企业的吸引力，而且也为开发运营商带来更大的盈利空间，实现园区价值的最大化。因此，增值和创新服务将成为开发区增强核心竞争力，实现差异化经营的必由之路。
随着产业园区的发展模式演化与升级，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在园区内并存聚集，推动了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。未来，产业地产商在建设运营产业园时，应遵循“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，围绕人的需求、提升人的幸福感、助力产业和城市发展的目标，逐步摸索出一条与城市、环境良性共赢的道路。此外，还需要针对不同城市区域，进行个性化产业园。基于政策规划、区位优势、产业链现状，对区域、土地、产业价值的反省式、内涵式挖掘，基于产业主题和概念进行重新的“排列—组合—链接”，建设适合城市区域的特色产业园。
产业园受地方产业政策影响明显，随着我国供给侧改革深化和国内大循环的提出，未来一段时间，我国产业园的发展重点将落脚在促进产业转型升级，支持科技创新。其中产业升级转型有两个方向：一是促进产业迈向全球价值链中高端。二是培育战略新兴产业。为更好地支持产业升级转型和科技创新，一方面，产业园应精准规划，积极引导传统企业的升级改造，并积极培育与当地主导产业相契合的战略新兴产业地产。另一方面，产业园区要能够提供优质产业资源导入与链接等服务，不同产业园间应加强资源整合和平台共建共享，加快自身内部体系改革与创新。
目前，中国产业园开发运营模式有政府主导模式、企业主导模式、政企联合模式三大类。
政府主导模式是当前中国最常见的产业园开发运营模式。在该模式下，地方政府根据城市发展和社经济发展的需求，创造相关产业支持政策和税收优惠条件形成产业园项目的独特优势，随后通过下设不同部门对产业园进行战略规划、开发建设、项目运营等。
地方政府除了成立相关领导小组主要负责园区发展重大决策和问题协调之外，为了不过度干预园区内部运作，政府在园区内设立派出机构——产业园区管理委员会（以下简称“管委会”），其主要负责园区的建设和发展，具有相应经济和行政管理权限，包括项目审批、机构部门设立、规划定点、产业招商等。另外，管委会通过下设投资研发企业负责园区基础设施建设。
中国大部分的经济开发区、高新区等大型产业园或产业聚集区域主要以政府主导模式为主，如本项目所在地苏州工业园区、北京中关村、上海张江高科技园区、武汉东湖新技术产业开发区等。但近年来产业园开发和运营主体逐渐多元化，完全由政府主导的产业园数量逐步减少，主要原因有两个：
①园区开发加速升级，开发区等大型产业园项目耗资大幅上涨。但受到中央对地方政府负债率的限制，许多地方政府缺乏充足资金持续投入园区开发项目，因此政府需要引进民营企业开发平台；
②招商资源竞争愈加激烈，但政府主导模式的产业园在存在招商机制不灵活、招商能力偏弱和招商人员专业化能力欠缺等劣势，因此地方政府会加大引进第三方机构进行招商运营。
企业主导型模式是政府通过招标方式选营企业作为园区的开发、运营主体，政府负责城市发展、产业政策、土地用地等宏观调控，开发运营企业负责对产业园项目进行统一规划设计、基础设施建设、招商引资、运营服务产业孵化等，以市场化方式推动产业园运作与发展。产业园项目耗资庞大，因此园区开发与运营商一般为具有雄厚资金实力的产业地产开发商、房地产开发商、大型实体企业等。根据开发主体的不同，企业主导模式可分为产业地产商主导模式与实体产业企业主导模式。
地产商（如亿达中国、联东集团）为开发与运营主体，其在获取土地项目后，进行道路、厂房、绿化、住宅配套等方面的建设，随后对物业进行出售、租赁、转让、合作经营等途径实现获利。在招商方面，该模式一般会以龙头企业招商方式促使产业链上下游产业汇聚，同时引进产业孵化、金融、企业咨询、人力资源等配套服务辅助产业园的创新发展。
某产业中在拥有强大综合实力的企业（如互联网行业的阿里巴巴、京东、百度；家电行业的格力、美的、TCL 等）是产业园开发与运营的主体。在实体产业企业自身入驻园区并成为园区主导企业的情况下，其凭借自身资金实力与品牌优势，以园区物业出售、租赁等方式带动产业链上下游企业的汇聚，进而完善园区的全产业链布局，形成产业聚集效应。
企业主导模式产业园的优势在于引入企业机制，可有效改善园区开发和行政管理效率；专业化的园区运营商更能够洞察入驻企业的需求，有效提高园区招商效率。而劣势在于园区开发对企业的资金门槛高，运营风险较大；若政府对产业园的支持力度减弱，产业园在政策优惠与支持上将面临更大挑战。
政企联合模式是政府与企业联合设立产业园开发公司负责产业园开发建设，并设立管委会负责行政事务管理。该模式可分为开发合作与产权合作：开发合作模式指政府与企业达成合作协议，共同对进行产业园项目开发与运营；产权合作模式又可分为两种模式，一是由政府设立项目公司，并与第三方企业成立合资公司发与运营；二是政府负责提供土地使用权，以土地换取股份，企业负责出资成立合资公司进行产业园项目的开产业园项目开发建设。总体而言，政企联合模式结合了政府的土地管理优势和企业开发运营优势，促进土地资源充分有效利用和产业园项目市场化运营。
以土地与物业为载体，通过区域基础建设开发、土地增值收益、房地产开发等方面获取收益。
产业园区的发展需要经历多个阶段，整体开发周期长。从园区开发到成熟，一般需要经历初创期、发展期、成熟期、转型期等多个阶段。此外，由于开发区面积较大，土地储备、物业开发涉及的资金投入规模较大，并且在招商引资和运营管理等方面的投资成本也较高。而资金回收主要依靠于租金等收入，资金回笼慢，资金占用周期长，投资回收期限长。
开发区受政策影响程度较大。一方面，产业园区内的主导产业的发展受地方产业政策的影响。地方产业政策的调整，会对产业园内的产业高质量发展起到推动或限制作用，从而影响产业园整体的盈利能力。另一方面，部分产业园招商模式仍需依靠土地、税收、财政补贴等优惠政策，政策的调整直接影响了部分产业园的招商能力。
开发区的主导产业逐步发展后，就会产生集聚效应，形成具有一定地域范围的企业群体。在规模经济和范围经济共同推动下，企业群体发展为集聚产业区。集聚效应的产生，促进园区内间企业资源的整合和合作，推动了基础设施和公用事业的建设与充分利用，为跨产业的科学技术创新与技术融合提供了可能性。
此外，开发区的经济效应会向周边地区辐射，通过辐射效应带动城市的生产、商业配套产业的发展，促进城市乃至整个区域的产业发展和经济增长，推动区域的一体化建设。
随着产业园的深入发展和模式创新，产业园区收入从租赁收入逐步迈向多元化发展。目前，产业园区公司的主要收入包括开发收入、工业房地产开发销售以及出租收入、市政建设收入、招商以及工程代理收入、综合服务收入、投资收入和财政补贴收入等。物业租售、园区服务、创投业务并举的发展势头逐渐形成。
成熟产业园区的建立要经历园区客户定位、园区设计改造、园区招商运营管理等众多环节，过程复杂，对园区运营服务商提出较高的专业经验要求。在所有的环节做好规划、监督与审核，提高每个环节的效率，降低经营成本，高效完成分部任务十分具有挑战性，因此专业的经验是行业新入者一个巨大的进入壁垒。
随着近年来产业园区的持续不断的发展，下游科创企业对于办公环境、配套设施以及专业化服务的需求慢慢地提高，园区品牌成为科创企业入住时重点考虑的因素，科创企业更愿意到知名度高的园区落户，科创产业园区的品牌效益也日益凸显。
国内新型产业园区项目多由有名的公司承建，这一些品牌企业长期从事产业园区的经营管理与开发业务，在市场上已经树立了良好的品牌形象，更能赢得客户的认可和青睐，由于国内某些园区的管理设计规划不合理，很多地方出现后续资金不到位，导致违约的情况，所以上游供应商也会更加倾向于和有实力、有规模、品牌知名度高的园区运营商进行合作。对于业务已经很成熟，形成大牌的品牌企业，政府也会给予大力的扶持。因此品牌影响力限制也是产业园区行业的重要壁垒之一。
产业园区的运营要建立完整的系统化管理体系，要一直地将全新的技术与经营管理相结合，科学合理地将多门学科知识以及新技术运用于园区规划设计及运营管理中，使园区项目达到良好的经济效益与社会效益是园区运营商需要长期探索、实践和积累才能形成地核心竞争力，因此技术限制是进入产业园区行业地重要壁垒之一。
产业园区运营服务商在原则拟承租的园区之前，有必要进行融资，投入大量的资金对园区进行包括前期市场调查与研究，客户定位，盈利能力评估等项目，后期的园区设计、改造建设以及项目招商、企业入驻后的日常园区运营管理等都是需要大量的资金作为铺垫。因此，资金限制也是进入本行业的重要壁垒之一。