”的特性。随着园区开发中的优惠政策对投入资产的人的吸引力不断减弱，园区的配套环境、配套服务、配套产业等因素更受到投资者的关注，这些增值服务在推动园区发展的同时，也为经营者带来了更大的盈利空间。
成熟的园区一般都有特定的、稳定的客户群体，产业集群效应对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳定的投资回报。在宏观政策层面，国家一直推动重点产业园区建设，长期需求呈上涨的趋势，因此也保证了稳定增长的回报。
1979 年，中国第一家产业园区——深圳蛇口工业区的建立拉开了我国产业园区建设的序幕，我国产业园区至此发展起来。此时，中国处于改革开放初期，低廉的生产资料价格、人力成本和土地成本与巨大的进出口贸易需求一起构成园区发展的主要动力。在此阶段，中国成立了蛇口工业区和四个沿海经济特区。
1984 年大连经开区的挂牌代表着我国产业园区进入开发区与高新区模式的初创探索期及经验推广期。之后的 20 年内，经开区和高新区的发展节奏进一步加快，随着中国经济的腾飞而发展壮大。但在后期，各地盲目开发园区，爆发期到来，导致财政税收的极大损失和资源浪费，在 2003 年引发国家清理整治行动。
国家为了整顿由园区的爆发导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移，出台了《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》发布，宣告产业园区迈入规范经营阶段。
2006 年，工业用地市场化竞争越发激烈。2011年十二五规划发布标志着园区转型升级时代到来。时至今日，在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，传统房企纷纷开始寻求转型，而避开了国家的调控政策，又为经济转型、产业体系调整提供载体的产业地产成为热门首选，产业园区重新成为热门选择。从开发和管理模式看，公开资料表明，我国产业园区能够准确的通过园区的盈利模式分为以下五种运营模式：
政府运营模式：政府运营模式是指政府投资开发园区为入驻的企业来提供税务代理、行政事务代理的服务并收取一定的服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
适合于一些规模小、管理简单的园区，但对于大型的园区，政府运营模式没办法保证园区的长期运营。
投资运营模式：投资运营模式是政府通过投资建设园区，以房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展的潜在能力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资的模式。
服务运营模式：服务运营模式是指园区为入驻公司可以提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，强化园区与企业合作的模式。为园区内公司可以提供更佳的生存发展环境,拓宽了园区的收入渠道。
土地盈利模式：土地盈利模式是指产业园区在进行初步开发后，经过控制大面积的土地，短期内提升土地价值，进行地产开发或转让的模式。获利能力强，为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。
产业运营模式：产业运营模式是指开发区承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的是要搭建一条产业链，比如新能源产业园、创意产业园、物流产业园等。
园区在投资初期会进行招商引资，并对有实力的入驻公司进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营重要的产业项目，通过分项企业成长红利获得资本增值。往往要同时具备行政职能、服务职能和企业投资运营职能，对园区的管理能力和运营能力有一定的要求较高，但建成后将在区域范围内形成压倒性的产业优势。
参考资料：CRF REITs Forum《产业园区运营模式全解析》、产城观察网、思瀚、地产下半场运营。
产业园区行业是由特定开发主体在特定区域内规划产业定位、完善基础配套，开发产业载体，并向落户企业及其雇员提供综合配套服务。行业具有如下特点：
提供增值服务、长期稳定回报：增值服务推动园区发展，为经营者带来更大的盈利空间。产业集群效应对客户的稳定增长具有积极影响，为投资者提供了稳定的投资回报。
政策主导性强：产业园区内的主导产业会较大程度上受到政府有关政策的影响。产业园区对主导产业的规划定位，一定要符合地方政府的产业政策，从而增强吸引优秀企业落户的竞争力。
产业集聚效应和周边辐射效应显著：产业集群形成规模经济，产业园区向周边区域辐射，带动周边生产、生活配套产业的发展，因而产业园区对于周边的第二、三产业具有巨大的带动作用。
收入来源多元化：产业园区行业持续不断的发展和创新，行业企业收入迈向多元发展。物业租售、园区服务、创投业务并举的发展势头逐渐形成。
由注重招商引资向促进园区内部企业未来的发展转变：园区向入驻企业未来的发展方面转型。根据公司所处不同发展阶段提供不同的关键服务。提供创业孵化服务、融资服务扩宽园区多元化发展道路。
增值服务和创新业务带来更大盈利空间：通过增值服务提高园区服务功能，增加对入驻企业吸引力，为运营商带来更大盈利空间，实现园区价值的最大化。成为产业园区增强核心竞争力，实现差异化经营的必由之路。
产业园区战略投资转型：保持对园区内高科技企业的股权投资强度，重点强化对已投资项目的增值服务和持有管理，适度退出已进入收获期的财务投资项目，以实现产业园区公司的战略转型。
市场需求受产业升级、转移、自贸区等要素激发，行业发展将出现结构化差异：产业转移作为直接推力，不一样的地区在不同阶段将出现不同的市场需求。东部区域走在全国产业升级发展前端，发展重点在战略性新兴行业和金融、信息等生产性服务业，如北京、上海、深圳，未来发展将更侧重研发、金融等高端服务性行业，对应的市场需求是科技园区、总部基地等。
中西部及大城市周边小城镇承接东部产业转移，长江经济带助推中部和川渝地区产业承接能力，工业仍以传统制造业为主，主要市场需求是工业园区、物流园、高科技园；随着长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的投资机会，未来航运能力提高将极大刺激需求。
近年来，我国园区发展方式正在出现一些新的趋势和特点：如增长方式由注重规模向更看重发展质量转变；资源配置由粗放式发展向集约化发展转变；产业体系由以制造业为主向制造业和专业服务业相结合转变；环境建设由相对注重硬环境向更看重软环境转变等。
而相对现有园区的战略转型升级，新的园区规划建设也呈现了新的趋势：在各地区可建设用地日益稀缺的情况下，一些小型的园区业态正在不断涌现出来，一些大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式的小型园区，小型园区正焕发出蓬勃的经济活力。
在我国经济转型升级战略的大背景下，推动产业提质升级是园区“二次创业”的根本。园区产业的变革可以总结为两个词——“瘦身”和“增高”。“瘦身”大多数表现在产业门类上，就像很多成功公司进行业务重组或聚焦一样，现在很多园区都有必要进行产业整合，结合产业高质量发展基础、条件和产业高质量发展动向，对园区现有产业进行“整理、优化、升级”，确立园区的主导产业，围绕主导产业打造产业链经济。“增高”大多数表现在产业提升上，对于不同的园区，由于其发展状况不同，产业提升的方向也有所差异。
随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展的新趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
近年来，在我国的产业园区开发建设中，市场化的园区开发商正在成为一个活跃的群体。其一，国际园区开发商活跃。如新加坡腾飞集团 1994 年介入苏州工业园开发，至今业务已扩展至上海、苏州、北京、深圳等多个城市。其二，张江高科等老牌园区开发商寻求外延式扩张，合作及合资创办主题园区。其三，民营园区开发商崛起。天安数码城集团已开发运营多个城市产业综合体。绿地集团等房地产公司，利用房地产开发与园区开发的业务关联性，也纷纷介入园区开发业务。
从我国产业园区的招商引资模式看，基本经历了“优惠政策主导”阶段、“投资环境主导”阶段到“产业环境主导”阶段，园区软环境建设越来越成为产业招商的重要砝码。产业招商是一个系统工程，涉及产业规划、政策体系、招商接洽、项目入驻、运营扶持等诸多环节，涉及招商参与部门的权责和利益设计。
产业招商的精细化运作重点是两点：一是精准定位，明确产业客商类型，建立产业项目信息库，进行定向式招商；二是系统运作，围绕产业招商构建全方位的服务能力，细化产业项目招商的流程和规范，使整个招商工作更具系统性和有序性。
创精品园区，建品牌园区，已成为各地政府发展经济的重要举措。园区的品牌化运作需要精耕细作，绝不仅只是个营销的过程，它需要有内涵支撑。园区的品牌建设，其实从园区规划启动之初就已开始。可以将园区品牌细化为环境品牌、产业品牌、企业品牌、服务品牌、文化品牌等，特别是服务品牌和文化品牌，更需要做精、做深、做出特色。
为了推动园区的发展，很多园区开发商也定位为产业投资商，以较少的资金撬动更多的社会化资金形成一个大资金池，以土地入股、物业入股、产业投资基金等多种形式投资园区企业，从而形成了资本运作—园区开发—产业集聚之间的良性循环，在这里资本运作成为园区开发的撬动杠杆。
很多产业园区在关注“招商引资”的同时，也在关注“引智招商”，积极吸引科研院所、科学家工作室、博士后工作站等落户园区。随着园区产业体系的一直在升级，人力资源在园区发展中的作用日益凸显。高科技产业、现代服务业的主要驱动力就是批量人才的集聚，如生物医药产业、文化创意产业。
随着园区经济的深化发展，园区开发已逐渐从孤立的房产开发走向综合的产业开发，从片面的硬环境建设走向全方位的产业培育。其中公共服务平台建设日益成为一个非常关注的课题，已被提上园区工作日程。在我国，中关村科技园在公共服务平台建设方面做了最早探索，张江高科也较早在园区开发运营商的基础上提出了系统服务集成商的定位。
近年来，我国相继推出来一系列区域发展规划或区域试点，包括区域发展规划、金融综合改革试验区、承接产业转移示范区以及各种各样的改革试点，里面包含着很多创新的机会，如产业投资基金、中小企业集合债券、科技银行、金融仓库、合同能源管理、排污权交易、保税物流园区等等。
中国产业园区行业未来将坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，进一步加快园区转变发展方式与经济转型，促进园区体制机制创新，完善园区管理制度和政策体系，逐渐增强园区功能优势。坚持改革创新，强化精简高效的管理特色；坚持规划引领，完善空间布局和数量规模；坚持集聚集约，发挥规模经济效应；坚持发展导向，构建长效机制，开创中国产业园区行业持续健康发展的新局面。
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10.2.1 全国两会将加快发展新质生产力列为首项任务，园区运营迎来战略发展机遇