在传统地产受制的时候，产业园区是地方政府和地产开发商寻求发展的又一共同目标。然而，一谈园区，必然面临招商的困局，如何破解？这似乎是个老生常谈的话题。
新时代需要践行新的发展模式，对于全国各地的园区来说，各有各的烦恼。一线城市面临的问题是：城市要求去低端产能，见量发展，而日益高昂的综合成本让高端产业也吃不消了；二线城市面临的问题是：想吸引一线城市的高端产业，然而配套、人才并不完善且同类城市的竞争已经刺刀见红；尽管问题各不相同，痛点却惊人的统一：招商难，难于上青天。
无论制订多么高大上的招商规划，传统招商说到底无非两条，一靠政策，二靠人海战术。政策毋庸讳言，零地价、税收减免已经老掉牙了，各种补贴也是层出不穷，更不可思议的是配公寓，配开发用地，配投资等等。然而，政策总有极限，而且带来地方财力巨大的压力。往深处拼就是拼本地的行政级别（意味着政策权限）和财力了，与招商无关。一句话，常规意义的招商招数已经使老，园区竞争还能怎么办？
当优惠政策趋于雷同，由此带来的成本节省对公司来说只能算是基本配置，实实在在的服务所带来的综合成本节省和发展机会才是产业园区间拉开差距的胜负手。通过后端的服务来促进招商，最终做活园区，这是园区服务时代的发展逻辑。
谈起园区服务，通常的答案就是服务企业，其实，这只是服务的一个层次而已，园区服务可大致分为四个层次。
首先是面向政府的服务。作为利益高度相关者的政府，毫无疑问是园区的头号客户。即使抛开相当数量的园区本身就是政府主导开发建设和运营这一点不算，园区的发展与政府的关系也是剪不断的。一方面，园区发展好产生的税收、就业、产业经济发展甚至城市化发展都是政府最关注的政绩，另一方面，政府对园区公司可以提供的政策，政府有关部门对园区公司可以提供的服务质量又关系到园区企业的发展最终影响到园区的发展。
在现实中，园区哪怕是政府主导的园区，在园区运营过程中往往是被动满足政府的一些需求，而一些有远见的园区往往会主动参与政府的产业政策和企业扶持政策的研究，为园区自身企业谋取更好的政策环境，协助政府各项优惠扶持政策和补贴在园区落地；通过向政府建言建策，把园区发展与区域经济发展紧密融合起来，为政府发展产业分忧解难的同时把政府的更多各类资源也引入园；园区还可以与政府联合举办各种论坛、展会甚至创业大赛等活动，实现园区与政府的共赢。所以，做好政府的服务，是产业园区的头等大事，万万不可懈怠。
第一难，是有些园区建设伊始产业规划不科学，招商又是大杂烩，导致园区产业布局散乱，缺乏优势产业，对产业的服务自然无从发力。
第二难，是园区对产业的研究和理解不足，不知道怎么对产业进行服务，力有余而心不足。
第三难，是对产业服务需要一定的投入，而见效往往很慢，很多园区缺乏产业定力去持续推进产业服务。在我们亲自操刀的园区项目中，一般来说都会做好政策博弈、招商服务、产业平台，营造产业生态，着重在产业的关键环节和痛点环节发力，而这样做的最显著的效果和回馈就是：但凡操盘的项目，都是未开盘招商就已爆满，成功率95%以上。
企业服务是园区服务的第三个层次，无论实际做得好不好，无论在意识里还是纸面上，所有园区都会把企业服务放在很重要的位置。怎么样才可以做好对企业的服务，最简单的办法是做好需求调研，深度了解企业，从降成本、增订单、促发展等角度来为公司可以提供服务。当然这些服务并不一定要自己做，而是做平台引入专业机构来服务。对企业的服务是一个系统工程，很多园区只是简单的把对企业的服务归结为基础服务和商务服务，最多再加上人力资源和金融相关的服务。
一是从产业角度，根据不同产业的特点，如成本结构、关键竞争因素、政策要素等等来有明确的目的性的提供服务；
二是从企业的发展生命周期角度考虑服务内容，初创企业、孵化器企业、加速器企业和更成熟一些的企业对服务的需求是不一样的。
最后一个层次是对园区企业的员工的服务，即人才服务。这是园区运营机构最容易忽略的一环。在知识经济时代，员工特别是核心员工，对公司的重要性不言自明。改善员工的生活质量和工作便利能大大的提升员工的工作效率，同时也能够在一定程度上帮助员工降低生活成本，间接是帮企业家涨工资了。
服务员工的核心是帮企业吸引人、留人。如果一家园区不仅建设了商业街满足员工的基本生活消费需求，还为企业员工提供高性价比的培训、绿色蔬菜、小孩入学入托、健康体检等一系列服务，这样做的结果是尽管园区近年来租金不断上涨，但是很多企业还是选留在园区。因为园区已经为企业编织了一张柔性的无形网，将企业与园区紧紧捆绑在一起。
四个层次的服务道理讲起来是很简单的，但是真的要做起来，做出效果却并不是特别容易。第一步是要规划先行。园区大多数都会做产业规划、空间和功能规划，甚至也会做招商和运营的策划，但是极少有园区企业做服务体系的规划。
通过现有或未来拟招入企业的需求研究，精心设计园区服务体系是做好园区服务的前提。其次是建立服务平台，整合外部方方面面的专业资源和专业机构共同构建服务体系。最后，还要建立一套持之以恒的服务迭代提升系统，通过园区满意度（包括企业和员工两个层面）调查、持续的需求调研、服务品质监督和反馈体系一直在优化服务内容，提升服务水平。
服务贵在坚持，重在细节，一旦在这方面形成了优势，园区PK的胜负高下就立现了。至于招商，我们从始至终认为，招商的问题从来不出在招商本身！靠服务形成口碑后，园区招商就是水到渠成、轻松自然的事。