根据国家统计局公布的多个方面数据显示，今年一季度我国GDP同比增长5.3%，国民经济延续回升向好态势。作为推动区域经济发展的主引擎，产业园区的开发体量保持持续增长。根据Wind机构数据测算，预计到2025年，全国产业园区的总建筑面积将突破62亿平方米。
与此同时，各地用地政策不断收紧，现在想要拿一块地，就算再怎么绞尽脑汁也无济于事，各种资质、标准让用一套图包打天下的时代一去不复返。受此影响，去年全国工业用地市场持续降温，全国工业用地的供地成交面积及数量显而易见地下降，其中，拿地规模同比下降了12.4%。我国产业园区正由快速地发展的“增量时代”向增速下降的“存量时代”转变。
随着存量时代的到来，早期以土地红利为主的经营模式变得难以为继，取而代之的是更加精细化的产业运营模式。为了不被时代的洪流抛弃，慢慢的变多的产业园区开始研究起了如何服务好园区企业，怎么来降低公司运营成本、如何帮企业高水平质量的发展，开始积极思考怎么样高效盘活存量资产、促使资金回笼、资产升值.....
由此可见，是否拥有专业的产业运营能力正成为衡量一个园区好坏的重要标准，并且慢慢的变成为园区吸引目标企业客户的重要的条件之一。哪家园区能够精准摸清目标客户的核心诉求，还可以针对客户诉求，提供一系列高品质、差异化的园区运营服务，就可以在残酷的竞争中处于更有利的地位。
然而，进一步探索下来发现，很多园区对产业运营服务的理解还停留在初始阶段，通过整合一堆工商、财税、法务、人资中介机构，开发一个看似全能的园区APP，上线很多看似贴心的服务功能，可实际利用效率和效应微乎其微。这样的园区运营都是“伪运营”。对于绝大部分的园区而言，虽然都知道产业运营的重要性，但真正能将产业运营的思维逻辑理顺和掌握的少之又少，多数缺乏深度的产业运营服务能力。
真正的产业园区运营是一门技术活，需要围绕产业下功夫，除了要深入产业园区本身，做好顶层规划设计，做好园区产业定位，更为关键的是要不断挖掘园区企业的核心诉求，切实为园区公司可以提供货真价实的专业的技术服务，解决公司发展痛点和难点，帮企业成长，进行产业的打造，形成产业集群效应，实现上下游产业的良性发展，同时逐步提升区域的价值和资产的价值，满足政府、企业和运营方的利益需求。
那么，一个产业园区怎么样才可以打造出真正的运营服务能力？总结下来，产业园区通常能围绕产业运营的定位、用户、服务、盈利、玩法及团队建设，即“定、研、服、盈、术、阵”六个方面，不断强化自身的运营服务能力：
1、定，指的是园区的明确方向，涵盖市场定位、客群定位、差异化分析、产品研制布局、选址布局、品牌宣传等诸多方面。
产业园区应秉持用户思维，以目标为导向，反向推导整个园区的运营策略，也就是园区要准备给客户讲什么、展示什么，并且要解决客户如何听到你、查到你、问到你，最终打动他们，吸引他们进入园区的问题。此外，产业园区还要明确运营目的，不一样、不同阶段的园区，其运营目的不一样，不要一开始就只以赚钱为目标，从0到1的过程必然是培育的过程。点我了解，数智生态运营园区解决方案
产业园区运营如种果树，要先挖坑，把树种下，让树长大之后还要结果，并且只有果子培育好了才会甜。所以，对于园区而言，每个阶段的“定”，都要明确做什么、做到何种程度、实现什么目标，投入多少费用和资源，形成什么样的阶段性成果等等。这样一些问题都需要“定”来解决。尤其对我们现在的市属区属城司而言，“定”决定了战略的高度以及未来做事的速度。
2、研，重点在于探究园区五个角色的核心诉求，以及如何为这些角色提供适配服务。
大拇指，象征着园区企业和入驻商业，园区大部分时间还是面向B端，B端的诉求往往会决定了园区选择哪条产业链以及如何设计商业模式，所以，园区应着重关注这部分人员的核心需求；
食指，代表的是园区的C端用户，C端用户可分为三类，分别是：企业家和高管、企业中层干部和基础管理层，以及基层员工、访客和消费的人。这三类C端用户的诉求各不相同；
中指，代表的是园区运营方，如今城司既要解决债务化解问题，也要解决资金问题，还要解决资产的盘点、盘清和盘活问题，自身实力要过硬，园区运营方需提升自身运营能力，管理好自家底盘，算好账目，利用好数字资产，让资金充分滚动起来；
无名指，代表的是与园区相关的上级管理部门，园区要透彻了解上级部门的需求，帮其在城市中寻找合适的主题，为其对外争得面子；
尾指，代表的是园区供应链，园区有横向的服务，有针对B端和C端的服务，对产业园区而言，并非所有事情都要自己做，而是通过园区平台搭建，将所有资源通过线上方式转化为园区的服务模型和产品，通过做好优化管理，积少成多，为企业和个人节省本金、节省精力、节省时间。
3、服，指代各类园区服务，一般可划分为四层：政策服务、基础服务、个人服务、企业服务。
政策服务意味着产业园区要充当好政策解读者和翻译官双重角色，将上下衔接起来，并以滴灌的形式，将政策精准匹配企业；基础服务，主要涵盖园区物业服务，即传统“四保一服”服务；个人服务，主要是满足C端用户吃喝玩乐、出行、居住等方面需求；企业服务则涵盖了企业采购、行政办公、人力资源、金融税收等多个角度。对园区而言，搭平台、做优选，提供横向服务即可。点我了解，数智生态运营园区解决方案
在当今时代，园区单纯依靠租金、卖地或是传统的土地整备，已难以维系，而且其营收必然呈下行趋势。有关数据显示，从2017年到2023年，园区传统收入降幅高达30%。
未来，产业园区必须要突破三项核心收入：其一，通过对企业的投资孵化所带来的投资收益；其二，借助生态大运营，将园区的四项服务充分开展起来，提升服务收入，包括将横向的专业服务做好，就像湖南长沙马栏山视频产业园，聚焦视频产业链，其中，设备租赁、云存储，以及围绕视频制作、拍摄化妆等各种服务一应俱全。一个导演去长沙拍片子，只需人到位即可，所有设备和人才等都能在园区中寻得。这类园区一定是赚钱的；其三，园区带来的长线收益，即把片区的产业和人气做旺，进而带动旁边的住宅、商业以及整个不动产行业的发展，由此带来的资产增值收益。这便是产业兴旺带动人气兴旺，人气兴旺又带动财气兴旺。
5、术，意味着要从业务场景着手，设计园区运营相关指标，同时满足园区企业未来的发展以及员工成长需求。
具体来说，当园区面积在5万平方以内，且位于三四线城市，以工业制造为主时，在术的选择上应侧重于基础服务，即主要将物业工作做好；当园区是面积在10至20万平方之间的中型园区，且地处一二线城市相对偏远的位置，此时要想打造园区核心竞争力，就需要将园区的客户服务、生态服务、个人服务等各项服务做到位；而如果是位于一线万平方的成熟型园区，且已形成了标准的产业雨林，这类园区重点把园区的生态平台和虚拟园区切实做深做强，形成更多雨林孵化的能量，从而更好地将目标企业引进来、留得住、使其发展壮大，还能孕育出新的企业。
园区管理矩阵的构建，重点是是不是具备相应产业的人才。运营团队的构成，需要懂产业、会运营、善服务，通过将这三类人才混合编排，形成阿米巴团队，使项目形成涵盖资产管理、招商、运营及服务的完整闭环。犹如美军海豹特种部队，其强大的作战能力源自由八到十位能力卓越的战术专家组成的团队，他们不仅专业水准高，而且团队的调动能力也堪称最强。园区也需要打造这样的小作战团队，采用阿米巴模式，达成园区与企业的双向平衡，并将园区每个小团队都转变为一个小创业组织，让他们有能力且能从中获利，进而围绕园区持续深度经营。这样的团队对于当前园区的发展是最为有利的。
载体为王的时代已逝去，现在和未来都将是“运营为王”的时代。产业园区行业的整体商业模式已经从单纯的载体产品提供到多元化的服务提供，从短期开发、产销模式向长期持有运营模式转变。
虽然上到国家方针政策，下到园区企业，仍不在卖力吆喝着产业运营能力。但是，对于目前绝大部分产业园区来说，缺乏产业运营能力是一种常态。产业运营对他们来说更像是稀里糊涂的跟随。只有真正掌握产业园区运营的内在逻辑，不断修炼“六大内功”，并因地因时制宜地创新运营模式，“想企业所想，忧企业所忧”，更快抓住企业的心，获取它们的信任，才能在日渐激烈的市场之间的竞争中为自己赢下一席之地，才能更好地脱颖而出。
作者简介：张帆，又名老笑，产业园区智慧运营实战专家。现担任明源云产业园区军团总经理。