自1979年蛇口工业区成立开始，产业园区从最初的经济开发区、到高新技术区、再到现在大大小小的民营园区，园区的类型和概念在迭代更新，园区的数量也在不断扩张，而园区运营商对市场的角逐也从未停歇。
产业园区行业也随着外部环境的变化不断进化，在这样的形势下，慢慢的变多的运营商更重视产业园区年度发展总结与发展的新趋势，方升研究也希望每年定期发布的年度报告能为大家接下来的发展提供帮助。
从发展阶段来看，产业园区行业在经历了快速成长、野蛮生长、分化洗牌之后，迎来了诸侯争霸、精耕细作的新发展阶段。
一个明显的信号是2021年初华夏幸福“爆雷”事件，曾经风头一时无两的行业巨擘，折戟大规模异地复制，给无数想效仿华夏的人敲响了警钟，究其最终的原因，产业是无法复制的，大规模异地复制的不可持续性下，深耕区域发展、深耕产业运营才是未来稳定发展，甚至弯道超车的关键。
除了华夏幸福之外，这几年火热的“高周转厂房”模式也碰到很大的问题，以联东集团和中南高科为首的两家头部企业在近3年突飞猛进的业绩增长之后，2021年上半年均在对外投拓拿地上遇到了巨大挑战，重挫之下，这两家分别开始寻求新的方向。
实际上，联东集团早就已经在积极布局，尝试从基础物业服务向产业服务平台升级转型，其子品牌——粤浦科技产业高质量发展集团，聚焦科技产业和一、二线城市以持有为主的园区开发运营，以产业投资的方式切入园区运营服务这个大市场。如出一辙，中南高科在产业园区开发运营的主业之上，也搭载另一翼——实体投资板块，5月初在中南高科赴港上市递交的IPO招股书中，快周转的销售模式依然非常显眼，股权激励的管理层持股方式也极具前瞻性，但后续在产业投资运营服务中，如何建立甚至培养专业化的团队是业务转型的关键。
不得不说，这两家企业园区项目之多，企业资源之广，令人羡慕不已，在这样的量级下，如果能成功进行TO B服务整合，为园区公司可以提供专业化的服务，或许会成为新商业模式的契机，这也是方升研究一直期待看到的。
近几年来产业园区行业分化现象严峻，从数据分析来看，2020年67%公司实现营收正增长，33%企业实现盈利收入负增长，连续5年来看，企业分化现象日益加剧，行业集中度不断的提高，2020年行业营收CR10达68.26%，净利润CR10达67.05%，相当于前10名分走了行业近7成的东西，“赢家通吃”的现象已经成型。头部企业市场占有率与行业集中度逐步的提升，中小型园区运营商在行业内的话语权较低，更多的长尾企业影响力愈发渺小。
同时随着政策监管的细化、产业的变革、资本的逐利，从市场端到政府端再到产业端，不断收紧的背后都指向去杠杆、防风险，过去野蛮生长的产业园区面临重构，跑马圈地的时代一去不复返。
不可否认，在内循环等大背景下，产业园区行业必然迎来新的发展机遇，自然大有可为。但同时野蛮时代的结束带来了“诸侯争霸”的开始，产业园区步入下半场，发展逻辑不再简单依赖土地和物业的增值，如果依旧打着产城融合的幌子，行着产业勾地之实，卖完房子留下一片狼藉，以高周转思维运作产城或园区项目，未来的路会越走越窄。
行业成熟的标志是产品的成熟，如何能为产业客户提供更好的园区产品和园区服务，打通园区资产化的道路，各路诸侯都在虎视眈眈，想要获取更高的市场占有率需要出示更成熟的产品和塑造可信赖的品牌形象，而REITs的推出让这一天更快到来。
2021年6月，首批公募REITs试点项目在沪深交易所正式上市。成功发行的9单里，有3单为产业园，分别为蛇口产园、苏州工业园和张江光大园。三单产业园REITs募集资金超过70亿元，打通了产业园的退出通道，实现了产业园投融管退的闭环。
公募REITs放开，大量国有资产亟待盘活，可谓解锁了万亿规模的存量市场。同时，在REITs发行结构的要求下，园区运营也将实现轻重分离。盘活园区资产，运营成了最核心的一环。
锦和商业、德必集团的上市，敲开了园区轻资产运营的大门，同时以BEEPLUS为代表的轻资产运营平台，为办公行业带来了精细化运营管理的概念，也受到头部投资机构更多的关注，在产业园区资产运营价值的不断的提高下，园区资管公司，开始大行其道，行业升级势在必行。
以上部分观点和数据均出自《2021中国产业园区年度报告》，全本报告现已正式面世，详情+王梦怡（ CDMC_2015）返回搜狐，查看更加多