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我们按照基础服务、产业赋能和投资创新三类服务探讨一下产业园区运营服务体系的构建问题，不同的运营服务具有不一样的功能效益和商业模式，应该要依据园区的特点和企业的需求来做选择和优化。
从内容上看，最重要的包含要素保障设施、新基建设施和共性服务设施，新基建设施已成为新兴起的产业培育和产业数字化转型的基础支撑，是当前产业园区营商环境升级的主要领域。
主要是要利用5G、工业互联网等前沿技术，在产业园内铺设符合建设能级的通信网络基础设施、智慧园区基础设施和新技术基础设施。具体来看，通信网络设施就是要建设5G基站、部署专网，实现千兆光网覆盖，搭建工业互联网和物联网平台，推动园区新型工业化进程。智慧园区基础设施就是应用智能安防系统、搭建智慧能源监测服务平台等设施，将园区各项资源进行数字化管理和智能化协调。新技术基础设施就是打造大数据中心、区块链服务平台等，推动新技术应用创新。产业园如果拥有了这些设施，就已拥有了面向未来需求、符合新兴起的产业发展需求的底层设施硬件，构建起园区发展的“核心底座”。
为有效提升园区综合承载能力，为项目落地建设提供强有力支撑，首先要完善包括公辅设施配套、能源配套设施和产业配套设施在内的基础设施建设。具体来看，公辅设施配套就是建设供排水、供电、供气、消防等设施，以保障园区内企业的正常生产运作。能源配套设施就是建设充电桩、光伏、储能等设施，提供综合能源服务，助推绿色用能产业园区建设。产业配套设施就是根据园区主导产业的发展特性，有针对性地提供产业配套服务设施，例如化工园区需要配套公共管廊、污水处理厂、危化品仓库等。
围绕园区企业事务办理、生活商业配套、日常生活社交等需求，打造共享化的园区服务平台和设施，为进驻企业及个人提供便利化政务服务、全方位生活商业配套、多元化社群服务。政务服务设施主要是提供企业代办、产业促进、便民服务等的一站式政务服务，争取相关行政服务入园，打造一站式政务服务窗口，实现“园区事、园区办”；生活配套设施主要是满足企业商务配套需求及个人生活消费需求的商业配套，打造多元业态融合的生活商业配套服务区；社群服务设施主要是满足社交需求的线上线下交流平台和活动等，搭建园区交互平台，定期策划和组织各类活动和赛事，为园区内人员提供丰富的社交机会。
企业在发展过程中可能面临融资难、政策申报难、技术创新能力弱、人才短缺等一系列问题，为了全方位满足园区企业发展需求，应从金融、政策、技术、人才、市场等方面构建全面的赋能保障体系。
产业园区提供金融赋能主要有两条路径：一是对于规模较小、经济实力不强的园区，可以整合第三方资信机构进行集合采购，对区内企业进行信用评估、财务评价，与银行、融资担保公司、保险公司等金融机构对接，对本地需求企业提供银行贷款、融资租赁、上市服务、贴息贷款等金融服务；对于产业成熟、实力雄厚的产业园来说，可以与第三方资信机构合作搭建企业信用数据平台，与金融机构合作建立金融服务超市，向企业提供政府性金融产品和外部市场化产品。
我们国家对优质企业和规划当中的产业出台了很多引导政策，但大部分企业并不了解和熟悉申请流程，企业主动性不强。产业园区可以通过自建或者与第三方政策服务机构合作共建政策申报服务平台，汇集国家、省市、开发区等各个层级的财税优惠、政府补贴、项目审批、人才引进等政策，梳理企业优惠政策信息，搭建政策信息流通渠道。针对每一家服务企业，提供专业顾问式政策服务；同时为企业梳理政策申报流程，开展政策宣讲及培训活动，全程跟进部门重点项目申报。
企业技术升级包括生产产品迭代升级、生产过程技术改造、生产工艺技术服务三种类型。针对生产产品迭代升级，可以与第三方服务机构合作，筛选市场上成果转化项目，建立成果转化、专利项目库，并为企业提供技术交易服务。针对生产过程技术改造，通过梳理和搜集本地企业技术改造需求，进行集合采购，帮助企业上新的生产线、改进生产工艺，投资新的生产设备，扩产能、提效率、降成本。针对生产工艺技术服务，可以搜寻一批技术服务供应商，建立合格供应商库，与辖区内企业合作，为企业提供技术培训，解决技术难题。
当前我国劳动人口红利下降，产业转型升级需要大量不同层次的产业人才，人才短缺问题会日益突出，产业园区提供招培一体化人才服务，可以帮助企业缓解用工难、引才难等问题。一方面，可以自建人力资源服务子公司或者与第三方专业招聘平台合作，为区内企业提供集合招聘服务，将更多的优质人才引入到园区。另一方面，可以与第三方教培机构和区内企业合作，建设产业学院或产教融合共同体，开展形式多样的职教培训，提升人力资源的整体素质能力。
主要从集合营销、市场对接、销售外包三个方面进行市场赋能。一是集合营销，园区通过参股或成立专业集合营销公司，将辖区内产业门类比较聚焦的产品汇集在一起，通过建设“线上+线下”产品展示平台，举办产品展览会、交流会等主题营销活动，进行常态化的营销。二是市场对接，就是利用园区的行政资源，与其他园区合作，开展供需对接会、推介会、企业交流活动，帮助园区企业与其他园区的供应商、采购商匹配对接，达成贸易合作。三是销售外包，园区通过招商引进销售代理公司、产业电商机构，集合企业销售需求，为企业提供销售外包服务，提高企业的销售效率。
在产业赋能平台建设中，为了引导和支持园区企业使用产业服务，通常的做法是搭建O2O企业服务超市，整合第三方服务机构，以政策补贴、发放服务券、创新券等形式促进园区企业购买相关服务。
在建设双创孵化器的基础上，设立产业投资基金用于企业创新创业孵化，已经成为产业园区进行产业招商运营的常用手段。在投资基金驱动之外，东滩智库还总结了市场投资驱动和资源投资驱动两种投资创新模式。
伴随国家创新驱动战略的深入实施，围绕创业创新的服务平台不断涌现，从提供物业空间、商务服务到创业培训、融资服务，从构建创业苗圃、众创空间到创业大赛、概念验证中心，各种形式的新型孵化器应运而生，相应的专业服务机构日益成熟。除了自建孵化物业空间，产业园区应积极对接专业孵化器资源，为初创企业提供更多的资源和支持，打造新经济创业创新的梦想起航之地。
近年来，政府平台公司、产业地产商、科研机构、大型制造企业等，纷纷成立产业投资基金。按企业发展阶段，可分为种子期基金、成长期基金、重组基金等，为企业打通全生命周期的融资渠道。带有园区属性的产业基金，通常是由政府作为主要发起人，由基金管理公司负责产业基金的资金募集、项目投资及投后管理等工作。一般情况下，产业基金会根据产业高质量发展需求，设立不同的子基金，以专注于特定产业领域的投资。
在碳中和、数字中国、新基建等战略推动下，催生出智慧城市、智慧能源、数字化转型、智能化改造等应用场景建设。一些由政府主导投资的新基建及新场景建设，是未来扩大内需的重要突破口，发布场景清单吸引解决方案提供商，是推动创新企业集聚的重要方式。在推进新场景建设过程中，地方政府以市场订单形式招引相关优质企业落户，包括区域服务总部、研发中心、生产基地等，通过吸引上下游生态企业入驻，培育打造地方优势产业集群。
针对初创企业未来的发展所需要的要素资源，整合地方政府、资产方、银行、金融机构及第三方服务机构，为企业提供物业入股、股权激励、融资租赁等支持条件和服务，满足企业全方位投资需求，最大程度降低企业现金支出，缓解资金压力，以资本力量引领企业发展。
物业投资驱动。采用“房东+股东”的运营模式，以园区物业空间与入驻公司进行股权置换，免费提供生产办公场所及服务换取企业股权，解决初创企业资金不足问题，分享企业成长收益，实现园区与企业合作共赢。
设备投资驱动。面向创业企业的设备融资需求，招引第三方专业机构，提供融资租赁服务，缓解中小企业在设备引进、技术革新等方面的金融难题，有效推动企业技术创新、产能提升。
人才投资驱动。向上申请园区股权激励政策，鼓励企业通过低于市场价或无偿授予员工股权，员工获得股权分红后，地方返回员工特殊的比例分红税，以此鼓励员工将分红投回公司，保障园区企业与员工一起发展。