无论是传统的制造业，还是城市商业，都走到了加快产业转变发展方式与经济转型的十字路口，变则通，通则久。而产业转型升级必将增加生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这对产业园区的发展提出了新的需求。产业园区的更新迭代是城市更新不可分割的一部分，伴随产业园区配套与服务的升级，产城逐渐融为一体。随着产业的集聚与发展，产业园区不再是传统地产买卖租售的行业，长期投资持有，通过做服务、做运营，才能取得长期稳定的回报。
产业园区作为产业高密度集聚之地，与地方经济发展紧密关联。产业园区能够最终靠带动投资、实现GDP增长以及创造大量就业机会等多种渠道对地方社会经济起到非常强的拉动作用。因此，地方政府对产业园区的建设和运营很有高的积极性，通常在政策、资源等方面给予较大的优惠以支持产业园区的建设。
当前，在疫情影响下的全球经济波动、经济结构调整、产业体系变革、国内外环境变化的新时期下，长期支撑中国经济与产业高质量发展的原有各类产业园区也遭遇众多的发展制约与瓶颈。产业园区如何在运营模式等方面突破创新，实现园区的转型升级，是园区发展所面临的核心问题。
随着中国产业体系调整优化和企业转型升级，产业园区作为产业高质量发展的载体和空间，在产业孵化、产业聚集、产业服务以及产业生态构建等方面起着逐渐重要的作用，品牌房企、产业运营商、制造业巨头以及投资公司等纷纷入局产业园区的打造与建设。如今的园区有哪些主要的运营模式呢?
政府运营模式在行政主导型园区很常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的企业来提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式没办法保证园区的长期运营。
投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展的潜在能力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。
随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻公司可以提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为公司可以提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。
随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远超于了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区经过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，接着进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻公司进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能:行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如产业运营模式下的产业园区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
1979年，我国第一家产业园区--深圳蛇口工业区的建立拉开了我国产业园区建设的序幕，我国产业园区至此发展起来。观察40年来产业园区的发展历史显而易见，从粗放式的开发阶段，到开始关注区域的规划和产业环境，再到围绕核心产业构建产业集群、带动区域发展，产业地产正在成为构建新型城镇化的新路径，为企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展起到慢慢的变大的推动力。
在新的经济环境背景下，产业园区未来的发展将面临四大趋势:即开发模式从传统的物业售卖转向持有运营、园区经济转向城市经济、营利模式从客户思维转向伙伴思维，以及运营模式从管理园区转向服务园区。
改革开放40年最主要的是在重资产情况下城市的快速地发展，下一步走新型智慧城市的发展道路是重中之重，产业园区正在面临一场“持有运营”的转型，产业地产商持有的不仅是一个园区或一块土地，更重要的是持有在这个社区或园区中的企业和人群，如何对他们进行高效的运营。
随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业地产的城市化进程，园区经济与城区经济逐渐走向融合。
随着“新经济”的加快速度进行发展，园区物理空间成为“共享资源”，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是通过成立产业投资基金，入股入园企业，共同享受入园企业的成长收益。
未来产业园区发展由“拼政策”进入“拼服务”阶段，围绕三大方面建设服务体系:一是市场服务，二是园区服务，三是政务服务。服务是运营的核心内容，园区的运营者应从政府、企业、产业、企业员工等多个角度发掘需求，运用5G、互联网、VR等现代科学技术手段提升服务水平，实现服务模式的创新。
中国城市经过数十年快速地发展，不论是城市建设设施，还是城市产业高质量发展，还是城市生活都出现重大变化，智慧型、智能型、舒适型、服务型成为城市地产发展的重要方向。旧城改造、产业升级、生活升级为产业地产提供重要发展机会的同时，也对地产行业提出了技术、创意等方面新的要求。
无论是传统的制造业，还是城市商业，都走到了加快产业转变发展方式与经济转型的十字路口，变则通，通则久。而产业转型升级必将增加生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这对产业园区的发展提出了新的需求。产业园区的更新迭代是城市更新不可分割的一部分，随着产业园区配套与服务的升级，产城逐渐融为一体。随着产业的集聚与发展，产业园区不再是传统地产买卖租售的行业，长期投资持有，通过做服务、做运营，才能取得长期稳定的回报。