刚刚过去的 2024 年，对于园区的开发商和运营商而言，无疑是充满挑战的一年。“招商难，留商更难” 成为了萦绕在大家心头的共同难题。企业都去哪儿了？这个看似简单的问题，背后却隐藏着复杂的经济逻辑。
事实上，企业并未消失，老板们也依旧坚守，但市场环境的变化使得企业对厂房和办公室的需求发生了显著改变。国内经济大循环在某些特定的程度上受到阻碍，企业经营愈发艰难，纷纷采取 “拼盘” 或瘦身策略以应对危机。这与过去高歌猛进的园区建设形成了鲜明反差，也促使各大园区不得不重新审视自身发展模式，面对一系列不可改变的趋势。
曾经，园区 “二房东” 模式凭借其低买高卖的租金差获利方式，在市场上风靡一时 。然而，随市场环境的持续低迷，这一模式正面临着前所未有的困境。如今，新园区项目的运营权获取难度大增，而那些早已入局的园区二房东们，也大多处境堪忧。
二房东模式得以长期维持的关键，在于可以获取足够高的租金利润。而这又依赖于获取项目的低成本、可控的园区改造升级投资，以及持续向好的产业经济环境。但近年来，尤其是 2023 - 2024 年，市场形势急转直下。曾经的成本优势逐渐消失，在巨大的市场压力下变得微不足道。与此同时，园区改造投入不断攀升，运营管理成本居高不下，业主或政府的招商预期却慢慢的升高。而市场的严峻形势又迫使物业租金一降再降，让二房东们几乎无路可退。
在市场环境较好的时期，大量投资商仅凭 “二房东” 思维模式进入园区市场，在尚未真正掌握园区招商运营关键要点时，便轻易挣到了第一桶金。这使他们信心过度膨胀，开始大规模收购园区物业，高调投入改造。然而，如今他们已深陷其中，难以自拔。可以说，园区二房东的 “狂欢” 时代或许已逝去。对那些只有少数实力和丰富产业资源的投资商，我们提议切勿轻易涉足园区 “二房东” 领域。
园区的主要收益来源一直是一个复杂的课题，不同开发背景的园区，盈利模式也各有差异。但在过去一年，大多数园区运营商都深刻认识到，依靠传统的园区出租、单纯收取租金的方式，已经很难实现盈利。
由于市场需求持续萎缩，园区为了留住老客户，不得不采取降价策略，甚至一降再降。然而，结果却不尽人意，该走的企业依旧留不住，不想来的企业还是不愿入驻。究其原因，企业对园区空间的 “刚需” 明显降低，传统的租金策略已无法改变这一趋势。
园区租金收益不断被挤压，出租率长期在低位徘徊，而运营成本却不降反升。在这样的情况下，园区靠租金赚钱的时代还能持续多久，实在令人堪忧 。
在过去的两年里，民营产业地产开发商纷纷积极寻求转型和升级。究其根源，是传统的民营产业地产开发模式已难以支撑其长期可持续发展。
在产业地产领域，一直存在着 “血统” 论，即项目开发商或运营商的背景，很大程度上决定了项目的开发和运营模式。民营产业地产开发商起初进入这个行业时，大多抱着快速盈利的心态。在十多年前各地产业园区蒸蒸日上的时期，他们如鱼得水，凭借各种方式赢得各地政府的信任，四处圈地建设园区。通过产业地产模式，将销售、招商与资本运营相结合，一度在市场上呼风唤雨，甚至让当地国企都难以望其项背。在国内许多地区，不少知名园区都是由民企建设和运营的。
但时过境迁，近三年来情况出现了巨大变化。开发商急功近利的开发方式，引发了诸多问题，不仅未能实现当初承诺的招商目标，还在某些特定的程度上抽干了产业园区持续发展所需的流动资金，留下了诸多隐患。
近年来，国企和政府园区运营商强势崛起，其背景优势逐渐凸显。截至 2024 年，在一、二线城市产业园区的投资开发市场中，政府平台和国企开发商已成为主角，且发展势头愈发强劲，尤其是在产业新城的投资建设方面，更是占据了绝对优势。
经过市场的不断洗礼，如今国内能从政府手中拿到一手工业用地的民企开发商已寥寥无几，民企开发商的投资建设总量占比也持续下降。可以说，曾经风光一时的民企开发商，优秀者正在努力转变发展方式与经济转型，而落伍者则在试图转行，一个时代就此宣告结束。
一个时代的落幕，往往预示着另一个时代的开启。市场永远充满机遇，但只有有准备的人才能把握。对于非公有制企业而言，无论是作为二房东还是开发商，都面临着全新的挑战，转变发展方式与经济转型已成为必然选择。
在未来的产业园区市场中，民企需要充分的发挥自身优势，挖掘新的发展机遇。例如，在园区运营服务方面做创新，提供更专业化、个性化的服务，以提升园区的竞争力；热情参加产业投资，与入园企业建立更紧密的合作伙伴关系，实现互利共赢；关注新兴起的产业发展趋势，提前布局，抢占市场先机。
总之，2025 年的产业园区市场充满了不确定性，但也孕育着无限可能。民企只有积极适应市场变化，勇于创新，才能在激烈的市场之间的竞争中找到属于自己的发展空间 。