面对年内57亿元偿债关卡与持续亏损，万科拟启动市场化债务重组，以“时间换空间”的自救之路已然开启，但其信用与融资能力正面临严峻考验。
“万科一笔20亿元境内债寻求展期”的消息冲上了热搜，这也将万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）再次被推至舆论风口。
11月26日夜间，上海浦东发展银行股份有限公司（以下简称“浦发银行”）发布一份公告，作为召集人，浦发银行拟召开“22万科MTN004”2025年第一次持有人会议。此次会议召开的背景，是为稳妥推进本期债券本息兑付工作，特召开持有人会议对本期债券展期相关事项做审议。
这其中，“展期”二字成为业界聚焦的关键词。据公告显示，该笔债券债项余额20亿元，票面利率3%，原定于2025年12月15日兑付本金。
中国房地产报记者就债券展期事宜向万科集团有关人员求证，对方未予置评，仅表示“以银行公告为准”。然而，不少市场人士一致认为，这一举动意味着万科公开债务的兑付压力进入市场化处置阶段。
就在浦发银行公告发布同日，万科多只境内债券出现大幅度下滑，其中“22万科02”“21万科04”等债券甚至因盘中跌超30%而临停。虽然截至当日债券市场收盘，几只债券探底回弹，跌幅收窄，但普遍下跌幅度在7%以上。
相比之下，万科股票虽下跌幅度不大，但据wind显示，近一年时间，万科市值已经蒸发超500亿元，股价创近十年新低。
此前，有市场消息称，万科或将通过“市场化方式”处理其债务问题。对此，万科方面并未作出回应，但在一些市场人士看来，浦发银行此次召集持有人会议，被视为将这一猜测推向现实的关键一步。
汇生国际资本总裁黄立冲在接受中国房地产报记者正常采访时表示，浦发银行牵头召开“22万科MTN004”持有人会议，本质上是在启动一笔中期票据的市场化重组程序，但目前只是“程序开启”而不是“方案落地”。
黄立冲进一步分析称，通过召开持有人会议讨论展期，而不是行政命令强制展期，形式上符合监管一贯强调的“市场化、法治化”路径。可以说，这是市场化处理万科债务的起点，但距离“全面方案”还有不少路要走。
据公开信息可知，这笔20亿元的中期票据原定12月15日到期，此外，另有一只额度为37亿元的债券将于12月28日到期，两只债券余额合计57亿元，是万科当下最迫切需要闯过的关卡。
若“22万科MTN004”展期成功，这将为万科争取到数月甚至一两年的缓冲期，避免其在公开市场出现首单实质性违约，也有助于稳住其他到期债务的谈判节奏。但债券展期对万科而言也是典型的“双刃剑”。黄立冲认为，展期本身会被评级机构和专业投资者视为“软违约”，这可能会引起后续融资成本上升、再融资渠道收紧，并引发其他债券持有人的连锁反应。结合万科今年三季度单季亏损约160亿元、前三季度累计亏损280亿元的财务情况，展期更像是争取时间，而非从根本上修复资产负债表，代价就是信用进一步折损。
在业内人士看来，在当前环境下，由银行牵头召集且明确以“稳妥推进本息兑付”为理由，一般说明发行人与主力机构已经有初步共识，因此该笔债券展期通过可能性不低，但这仍取决于12月10日持有人大会的实际表决结果。
这其中牵扯的关键变量包括展期年限和票息补偿是否足以安抚机构、是否搭配资产处置或增信安排、是否被视为后续更大范围整体重组的“样板”。在黄立冲看来，万科这一债券寻求展期更像一次“试水”，结果将直接影响后面几期债券谈判基调。
尽管一周前万科2025年第一次临时股东会上，新任董事长黄力平首次公开表态，称深铁集团将与各方一起“帮助万科有序化解风险”，但市场对其支持力度与方式的疑虑并未消散。
根据股东大会审议通过的议案，深铁集团向万科提供不超过220亿元额度的借款，用于偿还公司公开债本息以及深铁集团同意的指定借款利息，且需由万科提供对应的资产抵质押担保。深铁集团对万科的股东支持方式，正从信用借款向抵押担保借款的结构性转变。这一变化也反映出，在房地产行业调整周期中，长期资金市场对风险管控的进一步强化。
而截至目前，深铁集团已向万科提供借款总金额为213.76亿元，这在某种程度上预示着，万科从大股东处可动用的剩余借款额度已经很有限。
在黄立冲看来，深铁集团对万科的支持方式从信用借款转向抵质押担保借款，反映出“国企股东支持”从“无限兜底”转向有额度、有期限、有条件的金融安排。“股东支持不再无上限，意味着评级机构和债权人必须把真实违约概率重新计入定价，万科不能再按‘总有人买单’的思路经营。”其表示。
中指研究院企业研究总监刘水也认为，此次债券展期或标志着深铁集团将不再向万科提供无限制流动性支持，万科后续将更多依靠自身力量，通过展期、资产出售、再融资等方式化解债务。
具体来看，在失去大股东“托底”预期后，万科有三类“自救”路径：一是加速资产变现，包括商业、物流、冰雪等非核心业务；二是推动项目层面债务置换，引入新股东或资产包转让；三是彻底转向“轻资产、低杠杆”经营模式，收缩拿地与投资，聚焦现金流。
今年前三季度，万科已完成大宗交易签约金额近70亿元。而就在不久前，万科还清空了所持贝壳股份。从资产负债表角度看，贝壳股权体量相对万科总资产并不算巨无霸，但它具备两个关键特征：一是流动性好、容易找到对手盘；二是质地好、在谈判桌上更容易换来债权人对公司“自救决心”的认可。在业内人士看来，万科此举很典型地反映了“把能变现的优质筹码尽量变现”的思路。
不过黄立冲认为，以万科目前资产负债情况、持续收缩的销售以及再融资环境，即使把上述自救路径做到极致，单靠企业自身也很难在短期内填平存量债务缺口。真正的出路在于“股东支持＋债权人共担＋市场化展期/重组”三方共同承担。
“万科需要的不是勉强维持旧体量，而是主动降维，把经营逻辑从‘高周转扩张’切换为‘现金流优先’。”他认为“活下去的关键，在于能否在有限时间内完成资产重组与模式转型。”
截至三季度末，万科已完成288.9亿元公开债务偿还。刘水分析，未来两年仍是万科偿债高峰，其中2026年境内债到期规模超120亿元，2027年另有海外债及境内债合计约百亿元待偿。
在这场由股东、银行与债权人共同参与的纾困战中，万科能否以“时间换空间”，仍取决于其资产质量、现金流修复与外部支持的协同推进。