原标题：工业园区开发运营与方法立异：工业市镇、产城交融、政企协作、科技园区、工业
2019年，工业园区职业面对巨大变化和应战，土地财政向税收财政改变，房地产驱意向工业驱动改变，重财物向轻财物改变等……作为工业转型晋级重要载体，工业园区“重开发轻运营”的方法难以为继，园区急需高度集合工业运营、跨界交融，并处理复合型人才储藏等中心问题。
2018年开端环北京区域房价震动，触及房地工事务的企业遭到不同程度冲击，在北京具有许多项目的我国宏泰开展仍然稳健，营收坚持快速增长。确保其稳步开展的关键是益发老练的工业市镇方法，将要点置于区域工业构建，削减地产动摇带来的负面影响。现在我国宏泰开展现已在全国7个城市内拓宽10个工业市镇项目，其间我国宏泰开展的龙河高新区、石家庄通用航空工业市镇、石家庄藁城宏泰工业市镇、湖北鄂州长江智汇港、武汉开发区通航工业归纳示范区相继取得了必定收入，仅廊坊龙河高新区项目，2017年就完结区级税收27亿元。
而廊坊龙河高新区作为宏泰开展工业市镇方法的大成之作，也是其榜首个标杆项目，迎兼并赶上廊坊市政府为防止走高耗能高污染的开展老路而提出“高端开展，绿色兴起”的机会。时至今日，高新区现已累计完结工业总产值1000多亿元，完结区级交税约70亿元，引进外资超越17亿美元，组织工作7万多人，主导工业集群效应显着，科技立异才能不断增强，现代化工业新城已初具规划。
姑苏工业园发动于1994年，经过近20年的建造开展，已成功跻身为世界上具竞争力的高科技工业园区之一。在规划界，流传着一种说法，即姑苏工业园区更值钱的东西便是规划。听说，园区的招商有一半是冲着园区的规划来的。这值钱，并非由于园区花3000万的“天价”编制规划，而是，它由于遵从规划理念而呈现出的真实的城市规划状况。姑苏工业园的开发建造做到了“先规划、后建造，先建地下、后建地上”。姑苏工业园区创建之初，学习新加坡和世界先进城市规划建造经历，编制了高标准的全体开展规划，树立一系列刚性束缚机制确保规划施行一向如一，完结“一张规划图，管它到完毕”，表现建造的科学性和可持续性。
联东U谷现在已成为国内开发规划更大、工业系列更全、入驻企业更多的世界化新式工业园区品牌。联东U谷?北京金桥科技园，坐落亦庄工业新城中心，是联东集团打造的榜首个专业归纳性工业园区。园区总修建面积100万平米，主力产品为标准厂房、中试研制、企业独栋、商务配套，从独栋到双拼，户型以800—4000平米多重体量独栋空间，满意不同企业需求。项目根据环渤海经济开展区域的中枢位置，园区具有10余年高新科技开发根底，现在已集合400余家企业，构成高新技能企业集群化、智能制作、电子通讯、医药生物、文明构思等四大工业集群。进一步招引等工业的快速开展，全面提高亦庄新区甚至北京的经济实力，打造环渤海门户的总部经济生态归纳体。
中关村东升科技园是中关村区域引进科技园兴办理念的示范园区。现在是集总部基地、高科技工业研制基地、加快器及企业孵化基地、高新科技成果展现及相关配套服务于一体的国内一流生态型归纳园区。引进世界前沿的环保建造系统，树立绿色低碳的高科技工业园模范。中关村东升科技园的身份十分特别，其是在团体土地上自主建造、自主经营，过程中将农人的身份转向了股东，完结团体一切制向社区股份制的过渡。从前满地都是废物和低端工业的土地，一步步完结了向科技园区的转化。作为科技企业服务商，中关村东升科技园一向以客户为榜首，与客户一起生长。
2010年，南山区政府与招商局蛇口工业区签约，两边拟联手打造一个交融高科技与文明工业的互联网及电子商务工业基地，并将其定位为“高端服务业和立异工业先行示范区”和“我国传统工业区成功转型晋级的示范区”，“蛇口网谷”应运而生，高度符合了深圳工业的转型开展方向。经招商局及区政府规划改造后，网谷成为了以物联网、移动互联网、电子商务为主，包含云核算、数字构思、网络游戏等工业在内的立异构思型工业园区。分为三期开发，总修建面积约42万㎡。由此南海大路沿路老旧工业区完结了腾笼换鸟，化身为科创园区的经典力作，成为了引领片区开展的战略性新式工业基地。
项目占地面积约20万㎡，总修建面积达42万㎡，是一项体量颇大的城市更新工程，建造内容包含了传统工业厂房的企业置换、旧厂房的改造以及研制工作楼的新建，从2010年开端发动，至2015年头连续完结建造。改造方面，使用高差营建多层次敞开空间，现代修建交融传统工业肌理，创造出赋有特征的城市空间和修建方法。
随同2017年《张江科学城建造规划》获正式批复，张江全体也由园区转型为城区，定位世界一流科学城。在此条件之下，张江国创中心是张江北区重要的工业集聚地，也是张江国家自主立异示范区与上海自贸区“双自联动”的重要承载地,担负国家任务，打造全球科创中心。原厂房于2014年末由上海万科同张江强强联手进行出资改建，张江国创中心分三期建造，一期13万方，二期近10万方，三期4万方，总占地面积超10万平方米。其间一期、三期为新建项目，二期为国内较大的单体改造空间，是存量财物再开发的经典之作。项目由大舍修建操刀规划，经过导入张江资源，引进上海万科“城市配套服务商”的理念，优化工业结构，激活工业动力，终完结工业立异和城市更新的完美组合。
张江国创中心定位世界立异坐标，现在引进企业包含世界五百强霍尼韦尔、日立高新，世界榜首大激光器出产商相干科技、集成电路企业合力泰、海栎创、集创北方，使用机器人企业钛米机器人、高仙机器人，以及行将入驻的硅谷更活泼出资组织Plug and Play、澳洲科技与交易招商门户世博湾等闻名专业组织和企业。
2016年末，上海万科强势入驻金桥，活跃饯别“群众创业、万众立异”的国家战略，打造金桥开发区新式工业才智园区，诞生这一成功事例——金桥万创中心。项目地块原为三洋杰士电池（上海）有限公司一切，用于传统电子产品出产，原有业态是传统加工车间，后被腾飞公司接手新建，但由于上海经济开展，工业晋级，城市更新，上海万科于2016年末收买此园区，并对园区进行改造，打造新一代科技研制园区。经过独有的硬件优势和万科老练的运营方法，项目招引到多家大型企业签约租借，包含华为公司、康宁公司、上海工业技能研究院等，2017年园区晋级改造完结后，优势益发显着，招引了普立万等更多闻名企业，租借去化一向坚持95%以上。
七、事例解读：全球工业地产巨子，20年存量盘活与高度本钱化运作之考虑与实践
某闻名外资工业物流园无疑是全球范围内较成功的工业地产商，也是国内万通、合生、宇培等很多有志于工业地产的运营商所竭力效法的标杆。它玩转物流地产基金的方法可谓目不暇接。经过物流地产基金方法，它在传统物业自我克制下两倍的财政杠杆根底上，又获得了5倍的股权资金杠杆，然后使公司本钱的总杠杆率到达10倍。更重要的是，将开发部分90%以上的财物置入基金，使得它提早完成了物业销售收入和开发赢利，将出资回收期从10年以上缩短到2-3年。一起,快速回笼的资金被用于新项目开发，项目老练后再置入基金，然后构成物业开发、物业管理与基金管理部分间的闭合循环，这种财物和现金的加快循环推动了它以自我开发为主的内生规划扩张，并完结了轻财物、高周转运营，实践操控财物年均增幅到达22%。
深圳湾科技生态园是广东省、深圳市严重工业出资项目，开展定位为高科技上市公司总部和研制基地、战略性新式工业培养开展渠道、立异型中小企业孵化器、国家级低碳生态示范园、深圳高新区南区配套服务中心，依照世界一流水准，打造深圳新时期标志性工业园区和深圳质量精品。项目占地20.3万平方米，总修建面积188万平方米，计容面积121万平方米，包含97万平方米研制工作、11万平方米人才公寓、6万平方米高端酒店、6万平方米商业。项目2017年末全面建成投入。
坐落深圳市软件工业基地的深圳湾创业广场，是深圳投控、深圳湾科技公司倾力打造的集聚立异创业创客创投的“四创联动”主题街区，全国双创周、深圳世界创客周在这儿举办，已成全国“双创”手刺，相继引进联想之星、腾讯众创空间等45家国内外一流创业孵化及服务组织。现在，这儿已孵化培养了估值30亿的思必驰、估值12亿的悦动圈、新三板上市的爱范儿等大批明星创业项目。
东莞高盛集团与广东信鸿集团强强联合，投入200亿巨资，精心打造180万平方米工业航母，为园区1800家企业供给共赢生态圈。松湖智谷并不是一个一般意义上具有孵化器、加快器和少数制作企业的科创园区，而是一个科技立异加工业化的新城，集高端出产、研制规划、中试检测、总部工业大厦、产品展现等为一体的“产城人”归纳示范区。松湖智谷为了向土地要效益，打造了现代化的“摩天工厂”，创始了“工业上楼”的开展方法，打破了传统的工业厂房方法。现阶段，园区2号地块占地面积3.6万平方米，经过新方法的开发建造，完结了超占地面积数倍的使用率。
鸿坤·金融谷是鸿坤集团斥资30亿元打造的首个工业地产项目，也是北京首个乡村团体经营性建造用地流通试点项目。项目坐落北京大兴“新国门”价值中心区，毗连新机场临空经济区，规划总修建面积68万平米，是北京寥寥无几的景象与工业生态相结合，会聚金融、文明构思、互联网等现代服务工业与新式工业立异交融的“双生态”智能商务工业园。现在已招引注册企业近百家，包含长江文明、佳视王芳等闻名企业，常驻工作人群超千人。