党的二十大报告中精确指出：建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化。最新一轮的国资国企改革深化提升行动也将增强产业引领力、提升科技创新力作为重点任务。而产业园区作为产业高度集聚的载体，发挥着至关重要的作用。
此前产业园区的转型，更多强调从“开发商”转向“运营商”，通过提升综合运营能力、创新运营模式，在“又难又卷”的产业地产“红海”拼杀中实现盈利。新形势下，产业园区亟待需要回归产业本质，从“园区运营”转向“产业运营”。尤其国有产业园区，更应承担起现代化产业体系建链、延链、补链、强链的责任使命。
国有产业园区兼具国有平台和园区运营商的双重身份，既要发挥功能作用，又要注重商业创新。
一边是国有平台的引导职能。国有产业园区更像是一个“小政府”，是公司实现发展动力转换的主战场。从这个方面，应向上对接政府最新政策导向，引导、激发创新主体的积极性。比如争取对园区创新基础设施、公共服务平台建设的重点扶持；对于园区创新公司可以提供更为有力的项目补助、金融担保等支持；参与制定符合产业特点、具有可操作性的知识产权保护制度与措施等。
一边是园区运营商的企业职能。除了引导和支持优质企业成长，园区运营商本身也是一个企业，需要推动自身的创新变革，包括但不限于机制体制创新、提升服务供给质量，从而匹配产业高质量发展需求，甚至催生新兴产业。
初期，园区产业定位可能从政策导向、发展环境、产业基础、优势资源等多维度做综合考量，但一开始就能精准把握且贯彻到底是不现实的。“动”是指动态调整，园区的产业导入具有偶然性，项目推进过程中也存在众多可变因素，产业定位并非一成不变。“静”是指战略定力，动态调整并不代表随意变化，而是通过把握趋势、联动招商，抽丝剥茧，梳理出产业高质量发展主线。不过，从长周期看，园区产业定位必须是“一脉相承”的，如此方能将产业链真正做实、做强。
——起步阶段：成立初期为老工业区，引进了印刷、电子类为代表的工业公司，延续园区生命力；
——转型阶段：2003年取经南洋，率先在上海提出发展生产性服务业，坚决淘汰落后产能，转型为现代服务业园区，逐步形成以总部经济为带动，软件信息、检验测试认证、节能环保、人力资源等服务业为特色的产业高质量发展格局；
——发展阶段：抓住工业老厂房在层高、承重和电力设备上的特性及园区软件信息服务业发展基础，从IDC数据中心为代表的大数据基础支撑产业起步，布局云计算、大数据产业。2010年成为上海市云计算产业基地；2016年成为上海大数据产业基地。
——跨越阶段：在云计算、大数据产业的发展基础上，迅速开启了“云、数、智、链”产业演化路径，抢先在数智经济新赛道上形成核心竞争力，代表静安成为上海中心城区对接“全球科创中心”和“国际数字之都”的核心承载区。
产业定位固然重要，但产业园区运营的别的环节也与其相辅相成，只有整个运营链条都以产业为本，才能线、规划建设：匹配产业需求
“筑巢”和“引凤”没有绝对的先后，如果以培植产业链为宗旨，就必须植入“定制化思维”，在规划和设计的源头充分研究该类产业的载体特性、听取目标企业的产品需求；同时也要保留通用灵活的产品形态，以满足产业链上下游企业的不一样的需求，以及企业未来的发展过程中的需求变化。
比如：2022年10月，深圳市坪山区发布了《征集坪山专精特新生物产业园意向购买企业的公告》，该园作为坪山首个试点项目，以创新的土地供应模式，面向未达到用地门槛、但具备发展的潜在能力的优质生物医药企业量身定制产业空间。在前期拟定项目规划方案的同时，园区就同步启动项目招引工作，并开展企业摸底和访谈工作，通过“标准化+定制化”建设，实现产业空间与企业需求的精准匹配。
当前经济发展形势下，企业投资理性程度显著提升，尤其是跨国公司和国内大规模的公司，投资选址过程极其严谨，因此科学筛选、精准锁定“链主企业”尤其关键。对符合园区主导产业定位的企业，可根据企业规模、所在区域、投资方式、产业关联度、在当地投资的可能性等多种因素做多元化的分析，重点找出企业规模大、耦合关联强、产出效益好、利税贡献高，对园区经济带动显著的核心企业，从而助力相关联的多方要素集聚，快速形成规模效应。
比如：昆山开发区的光电产业园造就了精准招商最典型的案例之一。把一台笔记本电脑拆开，依据内部1000多个主要零部件，按照“缺什么补什么”的原则，分环节招商，最终形成电子信息产业集群。如今昆山开发区继续紧扣“2+5+1”产业“布局图”，制定精准招商“作战图”，瞄准投资金额大、科技含量足、产业层次高、带动作用强的项目，奋力招大引强、招新引优。
当前，发展成熟的产业园区运营商大多已确定进入了产融结合的阶段，通过直投、产业基金等方式支持优质、潜力企业。在此过程中，首先要发挥深耕产业的专业能力，着眼产业链关键环节、原创技术创新等整合资源、弥补短板；其次要建立多元化投资机制，鼓励社会资本介入并设立一定的进入和退出机制。产业园区也可联动国资创投平台，打造更多维度的资本服务体系。
比如：苏州工业园区发展生物医药产业主阵地的BioBAY，园区创投机构元禾控股对早期入驻企业，投资比例最高可达到70%，而且为长期投资。BioBAY还“牵手”园区另一家国资企业新建元控股，共同发起新建元生物基金，作为有限合伙人参股通和毓承、美敦力基金、泰福资本和礼来亚洲等知名的产业基金，全面增强BioBAY与资本之间的联系。
围绕主导产业对产业链上下游的核心、关键以及共性技术进行攻关，需要大量的科技资源和服务支撑。作为专业的产业链运营服务商，要聚焦特定产业配置资源
要针对核心问题先行先试，比如针对产学研协同创新，企业与科研院所间的衔接配合不畅，可以与政府有关部门一同研究建立一些共享基础设施或设计加快技术转移的相关激励机制，推动产学研全合作的进一步落实，着力打造一批具有知识产权核心竞争力的企业；要注重服务供给的质量，从丰富度上涵盖研究开发、技术转移、检验测试认证、创业孵化、知识产权、科技咨询、科技金融、科学技术普及等专业科技服务和综合科技服务；专业度上深入企业切实做好政策兑现，在企业融资难、争取用地指标、人才选聘等痛点难点上与企业一起出谋划策。通过资源和服务集成构建起需求对接、业务关联、市场融合、经营协同为特征的新时期产业生态。案例：黄埔区、广州开发区创新实施“双链制”
区领导“挂帅”产业链长，协调产业链上下游各种矛盾和困难化解、企业帮扶、市场需求拉动、要素保障等；有突出贡献的公司担任产业链主，提供集技术、信息、数据、运营融通等于一体的融通服务，加快促进产业链上下游、产供销、大中小企业协同发展。同时，建立一个产业链联盟，打通研发设计、生产制造、集成服务等产业链条，构建核心技术自主可控的全产业链生态；推出一张产业链架构图，全程掌控产业链供应链创新链；建立一个公共服务平台，最大降低企业研发成本负担；出台一套扶持政策，围绕产业链痛点堵点，出台“硬核”支持措施，构建具有国际竞争力的全产业链政策体系。
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