资产管理公司（AMC）有很多种，大鳄级别的是不良资产处置的公司，全国范围内算上外资和民营也就几十家。
每年银行都会产生大量的不良资产，这些不良资产总要处理，而资产管理公司就是专门来处理这些不良资产的。
不良资产化解了，金融行业的一些潜在的风险也就被控制缓解了，尤其是在经济下行的时候，资产管理公司能起到有效化解金融风险的作用。
很多有实力的民营资产管理公司会在低价买入后，再通过5-10年的精细化运营，把资产的估值做高，最后从长期资金市场通过房地产投资投资基金(REITS)或者股权交易变现。
我们今天聊的是产业地产赛道中的资产管理公司，比如产业园区、城市更新、长租公寓、联合办公、孵化器、主题商业运营、特色场馆经营等等。
说白了，都是运营商通过整合城市低效老旧的存量物业资源，用不同的合作模式，对目标建筑载体进行重新定位、设计、改造、招商、运营，大幅度提升其商业经济价值和估值。
甲方（大业主）将物业整体出租给乙方（运营商），甲乙双方就保证金、租金价格、递增情况、租赁期限、免租期、违约责任、租金支付方式等事项协商一致并签订市场化的租赁合同。
一般来说，市场化物业租赁条件下，甲方不参与项目的经营管理，乙方要负责所有的投资、设计、施工、招商、运营、物业管理等全部工作，并按照约定给甲方支付租金和物业管理费。
承租模式下的收入成本确认方法类似物业管理中的包干制，对上游业主方支付的租金成本进入公司的经营成本核算，而对下游租户收取的租金作为公司的营业收入核算。
甲方（大业主）和乙方（运营商）以甲方物业载体为标的物，共同注册成立独立核算身份的项目公司，并以新项目公司的名义向甲方（大业主）承租。
一般来说，乙方为了财务报表更好看，能够在长期资金市场获得更多关注，会要求在新项目公司中占大股，具体占股比例由甲乙双方协商。
合资成立的新项目公司整体负责项目的设计、改造施工、招商、运营、物业管理等事项。
甲乙双方根据各自的占股比例，对项目整体二次开发运营所需的费用进行投入，投入金钱根据 占股比例进行对应比例的分摊。
虽然是合资公司，但甲方不参与新项目公司的经营管理，主要负责补贴、报建报审等外联性工作。
委托运营模式一般是甲方（大业主）负责项目投资，委托乙方（运营商）进行设计、配合施工、 招商、运营管理等工作，支付乙方相应费用。
甲方的物业载体一般会选择使用乙方的资管品牌，并由乙方负责整体的运营管理。
乙方可能收取的费用包括但不限于设计费、品牌使用费、施工费、管理服务费（含人员工资）、招商奖励等。
因为是委托运营，甲方享有项目的所有经营收益，包括但不限于租金收入、物业费收入、停车费收入、政府补贴收入、其它增值收入等。
在商业地产领域中，很多房地产公司建设完工的小型商业综合体多采取这种方式。
现在很多的长租公寓公司已不再搞承租经营这种模式了，改为真正意义上的轻资产，那就是纯粹的委托运营，就是找物业有点费劲。
一般来说，对于一些面积很大的物业载体，甲方（大业主）短时间内不好销售或者去化，会考虑采用联合运营的模式。
合作期内，甲方（大业主）不收取乙方（运营商）的租金，物业费也会有特殊的比例的折扣。
乙方负责并投入设计、施工、招商、招商、运营费用，根据双方谈定的商务条件，甲方一般会补贴一部分装修费用给到乙方。
物业载体对外会使用甲方自己的品牌，同时所有的收费项目也会进入甲方指定的共管账户，乙方对共管账户资金有监督和审核权限。
这个挺复杂的，包含了城市评级、物业评级、收益评估、股权设计、资源对赌、商务条款、合作模式、分成模式、退出方式等好多细节...
因为“二房东”模式的红利期已逝去了，头部的WeWork和优客工场等多家公司都折戟在资本市场。
再往前，长租公寓一开始很多公司都做承租类的业务，甚至一度抢房抢的房东都想不到自己房子能租这么贵，可以想见长租公寓运营商的成本之高，后来暴雷也就是情理之中了。
以后的产业园运营会走向产品化、品牌化、连锁化、标准化、平台化，从行业实际发展来看，绝大部分企业还都在产品化和品牌化的路上。
全产业链的资管公司是可以在产业链上的每一个环节都在创造价值，大业主选择资管公司除了看案例，更靠深度考察核心运营团队的每一个人。
既有重资产的设计开发经验，也有轻资产的招商运营经验，这种人才是行业里最有价值的。
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11月20日，俄罗斯证实乌克兰用美国的陆军战术导弹系统打击了俄罗斯境内目标，21日又曝出英国的“风暴之影”导弹也对俄境内进行了袭击。类似的所谓“远程武器”还有哪些？
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