工业园区指在必定的工业方针及区域方针的指导下，以土地为载体，经过供给基础设施、出产空间（如写字楼、研制楼、厂房、库房、技能渠道等）及归纳配套服务，招引特定类型、特定工业集群的内外资企业出资、入驻，构成技能、常识、服务、本钱、工业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。
工业园区是区域经济开展、工业结构调整和晋级的重要空间集合方式，担负着集合立异资源、培养新式工业、推进城市化建造等一系列重要任务，因而园区运营与办理得到了中心和当地各级政府较多的方针支撑。近年来，国家公布《关于推进国家级经济技能开发区立异提高打造变革开放新高地的定见》（国发〔2019〕11号）、《科技企业孵化器办理办法》（国科发区〔2018〕300号）、《中华人民共和国中小企业促进法》、《国务院办公厅关于促进开发区变革和立异开展的若干定见》（〔2017〕7号）、《国家科技企业孵化器“十三五”开展规划》（国科办高〔2017〕55号）等方针促进企业孵化开展，直接推进工业园区开展。
国际现代工业园区的开展进程，大体上可分为三个阶段：（1）第一阶段：1951——1980年的缓慢开展期；（2）第二阶段：1981——1990年的快速开展期；（3）第三阶段：1991年——至今的分散开展期。
园区运营与办理职业工业链的首要参加方包含政府机构、园区规划及施工单位、园区物业持有方、第三方服务机构、园区运营商（可细分为自主运营、联合运营、承租运营、受托运营四种形式）和入驻园区企业。
跟着“我国制作2025”方针的发布外加中美贸易战的继续发酵，工业调控成为现代化经济体系变革极为重要的方面，而工业园区作为集本钱、技能、人才等很多要素的承载体和集聚体，将承当培养新经济增加形式的重大责任。
在大力推进工商登记以及注册本钱等商事制度变革布景下，根据我国政府网的数据，企业开办时刻已缩短1/3以上，2019年，全国新设商场主体2,179万户，日均新设企业到达2万户，再立异高，活跃度为70%左右，商场生机进一步增强，快速攀升的商场主体数量反映出商事制度变革对促进中小企业开展的积极作用。
2016年至2020年5月，全国房子租借价格全体坚持上升趋势，2020年5月的我国房子租借价格指数较2016年头上升4.43%，租借价格指数的稳步上升为工业园区的租金水平供给了杰出的确保与支撑。
现在，第二代及第三代园区运营商占有着职业上市公司的肯定主导地位。他们进入本钱商场时刻较早，具有必定的工业定位及工业集合，与房地工事务相关较大，首要事务收入来源于园区物业出售及租借，相关园区服务较少，以上海市北高新股份有限公司、上海张江高科技园区开发股份有限公司等为代表。
近年来，工业园区运营逐步完结从“重财物”到“重服务”的过渡，原有园区运营商的转型晋级以及新式运营商的飞速生长，使得职业处于剧烈竞赛和整合阶段。若公司未能精准掌握未来职业开展方向，或本身商业形式立异未能获得商场认可，则可能对企业未来的继续运营才能及商场竞赛力形成必定晦气影响。
商务服务业与微观经济增加速度出现较强的正相关联系。现在，我国微观经济形势仍然不明朗。因而，受经济增加速度及结构调整、区域开展环境、城市开发与出资环境等要素的影响，职业开展存在必定的不确定性。
工业园区运营与办理职业所面对的方针危险首要为工业方针、土当地针、财务税收方针等危险。跟着变革的不断深入，上述相关方针的出台及施行将存在更多的不确定性，若企业不能根据方针导向不断调整事务开展方向，做好方针危险的应对作业，可能将导致企业的运营本钱大幅上升，对继续盈余才能形成负面影响。
本节选材料出自尚普华泰发布的《工业园区运营与办理项目出资可行性研究报告》